Mercado imobiliário • Preço das casas • Investimento
20 Junho 2022
Entre a Estação de Santa Apolónia e a Marina do Parque das Nações, há uma linha de 6 quilómetros em frente ao Rio Tejo que compreende alguns dos topónimos menos valorizados de Lisboa: Xabregas, Grilo, Beato e Marvila.
Mas Beato e Marvila têm-se feito ouvir. E o eco dessas vozes tem atraído atenção e expectativas. E investimento.
Vista área sobre a área ribeirinha de Marvila (num cenário em que o empreendimento Prata Riverside Village está finalizado).
Por VIC Properties.
OLHEMOS PARA OS NÚMEROS
Comecemos pela freguesia do Beato (que compreende os bairros de Xabregas e Grilo): segundo as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do Instituto Nacional de Estatística (INE), entre o 1T de 2018 e o 4T de 2021, a mediana dos preços/m2 subiu 62,5%.
Num total de 24 freguesias, esta foi a segunda maior subida em toda a cidade de Lisboa, seguida dos Olivais (60,3%), Penha de França (48,2%), e Ajuda (47,5%).
Mas o que é verdadeiramente surpreendente? É que esta variação representa apenas metade daquela que foi a evolução dos preços da freguesia de Marvila no mesmo período: 124,9%.
Gráfico 1 – Evolução da mediana dos preços/m2 (€) das habitações transacionadas na freguesia de Marvila.
Qualquer pessoa com algum capital e boa dose de amor ao dinheiro que olhe para o Gráfico 1 (note-se que entre o 1T 2018 e o 1T 2019 os valores de transação subiram 87,9%), pensará que perdeu uma ótima oportunidade de investir em Marvila em 2018.
Porque quando olhamos para aquelas que são as estatísticas oficiais dos preços da habitação em Lisboa, a conclusão mais óbvia é de que as casas daquela freguesia (mais que) duplicaram o seu valor de mercado em menos de 4 anos...
Mas e se lhe disser que isso pode não ser necessariamente verdade?
A má notícia é que a leitura de estatísticas sem contexto pode sugerir equívocos. A boa notícia é que o melhor timing para investir em Marvila pode ainda não ter passado.
O PRATA RIVERSIDE VILLAGE
Quando se percorre a frente ribeirinha da freguesia de Marvila, numa zona também conhecida por Braço de Prata, é praticamente impossível não reparar nos estaleiros de construção civil e nos edifícios de arquitetura arrojada que ali apareceram nos últimos 4 anos.
Os planos para um empreendimento naquela localização já têm duas décadas, e a sua história inclui um longo processo de aprovação camarária, uma insolvência e investimento estrangeiro.
O resultado é este: o Prata Riverside Village é a única unidade residencial, desde as moradias de São João de Estoril em Cascais aos apartamentos da Marina do Parque das Nações, com (algumas) unidades literalmente em frente ao rio/mar, sem sequer uma estrada ou linha de comboio a separá-la da água.
O que diverge drasticamente da ocupação industrial que carateriza grande parte da frente ribeirinha lisboeta.
Vista aérea sobre a obra do Prata Riverside Village.
Por Michele.
MAS AFINAL, O QUE MUDOU?
Parte da valorização supersónica dos preços das casas em Marvila é explicada pelo aparecimento de imóveis novos, a preços que contrastam radicalmente com o valor de mercado daqueles que já lá existiam. Vendiam-se poucas casas em Marvila e aos valores mais baixos de toda a cidade de Lisboa.
Ou seja, não se poderá dizer que o valor das casas em Marvila tenha duplicado. O perfil do parque residencial daquela freguesia é que mudou, por via da introdução de um tipo de produto que destoa da oferta original.
As casas que estavam a ser vendidas no início de 2018 (a valores medianos inferiores a 1.500€/m2), poderão não representar o grosso das vendas aos dias de hoje (negociadas a 3, 4 ou 5 vezes daquele valor).
O Prata Riverside Village (e outros empreendimentos muito em breve: Jungle Lofts, Prateato, The Brick...) altera(m) a perceção do valor do solo por via das transações que geram, a valores/m2 muito acima daquela que era até há pouco tempo a realidade local. É o efeito que um empreendimento hipermediático – com a assinatura de um arquiteto agraciado com um Prémio Pritzker, uma localização privilegiada, e a ambição de revolucionar aquela zona da cidade – produz sobre a expetativa da evolução do valor/m2 numa freguesia que, até há poucos anos, boa parte dos lisboetas teria dificuldade em localizar no mapa.
Porque a variação mais significativa do preço do solo em Marvila não ocorre necessariamente no momento em que são vendidos apartamentos novos com vista rio a valores mais elevados.
Ela deve(rá) ocorrer no dia em que estes empreendimentos tiverem conseguido atrair uma rede de serviços, dinâmicas sociais e estruturas, que impactem de tal forma aquela comunidade local, que o simples significado da palavra Marvila, tenha um significado diferente para a generalidade das pessoas.
E a VIC Properties (o promotor imobiliário do Prata Riverside Village) não tem deixado o destino nas mãos de alguma "mão invisível".
Cuidados como a não alienação dos espaços comerciais do empreendimento, chamando a si a decisão sobre o tipo de retalho que ali se instala, o estatuto de parceiro oficial da Lisbon Week 2022 (edição totalmente dedicada a Marvila), ou a cedência de espaços comerciais a artistas que se viram sem espaço de trabalho na sequência da pandemia, sugerem que o compromisso daquele promotor não acaba com a entrega dos apartamentos.
Porquê? Provavelmente porque a sua visão e ambição para Marvila não termina naqueles edifícios de arquitetura arrojada.
Vista satélite de Marvila e freguesias vizinhas, e a localização do terreno da Matinha.
Por Google Maps.
ENTÃO, O QUE AINDA ESTÁ PARA VIR?
A imagem de satélite acima compreende toda a área de Marvila (as fronteiras da freguesia estão assinaladas tenuemente a linha vermelha) e parte da sua vizinhança. Ela ilustra bem – mesmo sabendo que boa parte daquele espaço verde diz respeito ao Parque da Bela Vista – como Marvila parece ter bastante mais área potencialmente urbanizável que as freguesias vizinhas.
Com exceção do Lumiar e de Santa Clara (que partilham aquilo que se costuma desginar por Alta de Lisboa), é difícil de imaginar outras freguesias da capital onde se possa sequer conceber um número de habitações novas comparável ao que Marvila pode oferecer.
O círculo junto à margem do Rio Tejo assinala os terrenos da Matinha, que a VIC Properties adquiriu em 2019 ao Novo Banco.
Pouco se sabe ainda sobre o projeto, mas a imprensa tem anunciado – além dos milhões investidos na descontaminação dos solos – que o terreno terá 20 hectares, e que deverá compreender a edificação de cerca de 2.000 casas. Um projeto destes necessitará seguramente de muitos anos até estar terminado, e quaisquer riscos que possam decorrer da sua implementação, representarão também uma parte do risco de quem ali quiser investir.
Agora repare por favor na sua localização: trata-se do pedaço de terra que está entre o Prata Riverside Village e o Parque das Nações. Ou seja, esta urbanização assegurará uma continuidade do edificado residencial entre a zona do Braço de Prata e aquilo que os lisboetas costumam designar simplesmente como "Expo", numa alusão à exposição universal que ali se realizou em 1998.
Marvila não vai ficar igual. Nem os preços das casas (muitas delas, distantes do Tejo e destes novos empreendimentos), que eram transacionadas a 1.500€/m2 há 4 anos.
Há quem lhe chame processo de contágio positivo. Haverá quem chame gentrificação. De um processo de mudança, não se pode esperar que surjam apenas coisas boas. Mas a requalificação daquela zona ribeirinha, e a valorização do que Marvila significa para os lisboetas e para o mundo, isso já ninguém poderá mudar.
E a ideia de que aquele local se parece com a definição pura e dura do indicador mais relevante para a valorização dos ativos residenciais:
A perceção de que viver num dado sítio ao dia de hoje é melhor do que seria ter vivido ontem, mas nem de longe tão bom quanto será viver amanhã.
Cais da Matinha. As estruturas metálicas em segundo plano fazem parte dos terrenos da Matinha.
Por VIC Properties.
A esmagadora maioria daquilo que foi abordado neste artigo, diz respeito à zona de Marvila que mais próxima está do rio, usualmente designada por Braço de Prata. Sendo que é expetável que a linha de comboio seja, agora e no futuro, uma espécie de fronteira entre aquilo que poderá ser visto como "apetecível" e "muito apetecível".
Mas como a imagem de satélite retirada do Google Maps ilustra tão bem, esta freguesia não se esgota nas margens do Tejo.
O resto fica para o próximo artigo. Mas partilho desde já que Marvila é a localização escolhida para aquela que será a maior obra pública da última década em Portugal. E cuja adjudicação deverá ser conhecida no próximo mês.
 Lisbon grelha.jpg)
