Mercado imobiliário • Preço das casas
30 Julho 2024
O Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou os resultados oficiais das "Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local", o relatório mais amplo e detalhado sobre a evolução dos preços em Portugal (juntei uma breve nota metodológica no final do artigo, para que possa formular as suas próprias conclusões).
Com os dados do 1º trimestre de 2024, foi agora possível agregar os dados partilhados pelo INE ao longo de 6 anos, desde o 1º trimestre de 2018. O que nos dá uma visão bastante clara da evolução dos preços das casas um pouco por todo o país, com especial detalhe em Lisboa e Porto, e respetivas áreas metropolitanas.
Tão importante quanto tirar partido da informação que estas estatísticas oferecem, é conhecer o mercado e o seu contexto, para se entender que dados se deve privilegiar e quais poderão ser questionados.
O objetivo é dar aos leitores uma melhor compreensão da dinâmica dos preços da habitação em diferentes áreas do país. E recordar que, até numa mesma região, a diversidade pode ser grande.
Vista aérea de uma praia no Algarve.
Por Radu Bercan.
ANTES DOS NÚMEROS, UMA RÁPIDA CONTEXTUALIZAÇÃO
Importa lembrar que a valorização mais expressiva dos preços das casas em Portugal começou no período que se costuma designar por "pós-troika", e se fez sentir inicialmente do centro histórico de Lisboa para quase toda a área da capital e, com um ligeiro delay, da Baixa do Porto para o resto da cidade.
Recorda-se também que, após o pedido de resgate levado a cabo pelo governo português, a Troika (termo usado para se designar o grupo de decisão formado pelo Banco Central Europeu, Comissão Europeia e Fundo Monetário Internacional) esteve em Portugal desde Abril de 2011 a Maio de 2014.
Como o período em análise deste artigo se reporta aos últimos 6 anos (1T 2018 – 1T 2024), faz-se um curto enquadramento dos anos imediatamente anteriores.
PROCURA
Após a saída da Troika, os bancos portugueses voltaram a injetar dinheiro na economia, sendo que as taxas de juro apresentavam então níveis historicamente baixos, e que haveriam de conhecer ainda mais descidas. O que gerou uma dupla pressão sobre a procura: maior incentivo ao crédito e soluções de poupança/investimento menos atrativas (ou seja, mais investidores ocasionais).
Para se ter uma ideia, a 17 de Maio de 2014, dia da saída da Troika de Portugal, a Euribor a 6 meses estava abaixo dos 0,5%, em Novembro de 2015 haveria de passar para terreno negativo, e por lá se haveria de manter até Junho de 2022.
Em 2012 tinha entrado em vigor uma então nova lei de arrendamento que dinamizou o mercado, e no final de 2014 já haviam sido emitidos mais de 2.000 golden visas e concedidas mais de 2.000 adesões ao regime fiscal do residente não habitual. Que é o mesmo que dizer: Portugal estava finalmente na rota do investimento.
Como se não bastasse, por esses anos o país revela-se ao mundo como destino turístico de eleição. E, efeito ao qual não costuma ser dada suficiente importância, há um madeirense a tornar-se numa das figuras maiores da cultura pop mundial.
Sendo que, desde 1998, ano em que se realiza a "EXPO" em Lisboa e José Saramago recebe o Prémio Nobel da Literatura até ao dia de hoje, outras figuras, eventos e conquistas em áreas tão distintas quanto política e diplomacia, turismo e indústria, desporto, arquitetura e artes plásticas, vêm complementando o impacto que representa a pessoa mais seguida no Facebook e Instagram em todo o mundo, ser um cidadão nacional.
A exposição de Portugal cresceu de forma assinalável.
As pessoas só escolhem um país para visitar, investir ou viver, se o conhecerem ou ouvirem falar nele. E essa foi uma das coisas que mais mudou: o quão mediático este pequeno país se havia tornado.
OFERTA
A construção parou. Entre 2010 e 2014 faliram quase 40.000 empresas de construção e imobiliário. Parte das que sobreviveram focaram-se em mercados emergentes (assim como alguns arquitetos), e o último sector onde a banca queria colocar verbas era naquele que, sozinho, quase que monopolizava o crédito malparado às empresas.
Segundo o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, em 2014, estes dois sectores concentravam 50% do crédito vendido a sociedades não financeiras. E dois anos depois, em 2016, este valor era ainda de 48%.
É caso para dizer que, uma década depois, a destruição do tecido empresarial no sector ainda não terá sido superada: em 2003 e 2009 completaram-se respetivamente mais 359,0% e 137,7% habitações novas que em 2022.
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Gráfico 0 – Evolução do número de fogos concluídos em construção nova para habitação familiar em Portugal desde o início do Século XXI.
Fonte: Pordata.
No entanto, estes números podem não ser suficientes para quantificar o número de fogos que são introduzidos no mercado residencial todos os anos. Porque não contemplam a requalificação de imóveis, um subsegmento de negócio deste sector com um peso muito significativo em Portugal na última década: segundo o INE entre 2018 e 2023 representou 22% de todas obras concluídas, e 31% nos 5 anos imediatamente anteriores.
Por último uma curiosidade: em 2015 houve 10 cursos de Engenharia Civil que não receberam um único estudante.
VAMOS ENTÃO CONHECER OS PREÇOS DOS ÚLTIMOS 6 ANOS...
Em seguida vai encontrar, para cada região ou cidade, os valores da mediana do preço/m2 do número total das casas vendidas, em cada um dos últimos 24 trimestres disponíveis: do 1º trimestre de 2018 ao 1º trimestre de 2024.
Estes valores vão aparecer sempre divididos em 3 tabelas para os diferentes subperíodos: 1T 2018-1T 2020, 1T 2020-1T 2022, e 1T 2022-1T 2024.
Nessas tabelas, os valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, e os valores a bold os máximos registados naquele município/freguesia durante todo o período em análise.
Após 3 tabelas relativas a cada região ou cidade, um gráfico mostrará claramente a variação de preços ao longo destes 6 anos para cada concelho ou freguesia em análise.
CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA
Vista área sobre a Baía de Cascais.
Por Gustavo Frazão.
1T 2018 – 1T 2020
Tabela 1.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2020 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
A VALORIZAÇÃO DO PERÍMETRO DA CIDADE
No período pré-pandémico (1T 2018 – 1T2020) Lisboa regista ainda uma valorização muito significativa: 29,1%. Mas foi o concelho da Amadora que bateu todos os recordes de valorização na Área Metropolitana de Lisboa (AML), ao registar um crescimento de 47.0%.
A contiguidade a Lisboa e, muito provavelmente, a extensão da linha azul do Metro (a estação da Reboleira, na Amadora, havia sido inaugurada em 2016), fizeram deste concelho uma alternativa funcional para quem já não pudesse pagar os preços de Lisboa, mas não quisesse abdicar de aceder rapidamente ao centro da capital.
Segundo o Google Maps vai-se da Reboleira ao Marquês de Pombal em apenas 19 minutos.
1T 2020 – 1T 2022
Tabela 1.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2020 e 1T 2022 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
No período entre 1T 2020 e 1T2022, que pode e deve ser associado às restrições e condicionamentos registados por via da Covid 19, a valorização das casas em Lisboa contrai para 9,3%, chegando-se a verificar descidas trimestrais.
No mesmo intervalo temporal a valorização na Amadora cai para 20,5%, e o abrandamento do ritmo de valorização faz-se sentir em 13 dos 18 municípios da AML.
ONDE MAIS SUBIRAM OS PREÇOS DURANTE A PANDEMIA?
Quando analisamos os dados do portal Pordata damo-nos conta de que os 5 concelhos onde a valorização entre 1T 2020 e 1T 2022 foi superior ao crescimento dos preços nos dois anos imediatamente anteriores, são também aqueles que apresentam menor densidade populacional.
Em Alcochete e Palmela vivem 150 habitantes por Km2. Em Mafra, Sesimbra e Vila Franca de Xira esse mesmo rácio varia entre os 250 e os 450 habitantes por Km2.
Tem uma ideia sobre a densidade populacional nos concelhos de Lisboa, Amadora ou Odivelas? Está entre os 5.000 e os 7.500 habitantes por Km2.
Que quer isto dizer?
Que neste período os preços tenderam a crescer mais em zonas menos densas da AML. O que vai ao encontro da ideia que o senso-comum tanto produziu durante a pandemia: mais do que nunca, as pessoas demonstraram disponibilidade para trocar centralidade por espaço.
1T 2022 – 1T 2024
Tabela 1.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2022 e 1T 2024 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
6 ANOS DEPOIS, (MAIS D)O DOBRO DO PREÇO
Nos últimos dois anos a valorização do preço das casas continua a verificar-se, mas perdeu alguma da sua força. No entanto, parece haver uma relação de inversa proporcionalidade entre o valor das casas num dado município e o seu ritmo de valorização.
Ou seja, quanto mais baixo é o preço das casas num dado local (os concelhos que aparecem na parte inferior da tabela), maior parece ser a margem para a sua subida. O que é coerente com a ideia de que a crista da valorização das casas em Portugal começou no centro de Lisboa (e depois no Porto) e se expandiu para a(s) sua(s) periferia(s).
Os valores registados em Cascais podem ser vistos como particular surpresa, uma vez que, juntamente com Lisboa, forma a dupla de concelhos mais cara do país, com uma distância bastante significativa para os municípios seguintes. E, ainda assim (mesmo com um decréscimo de ritmo desde 2020), consegue – literalmente – dobrar a sua valorização no espaço de 6 anos.
Por outro lado, há motivos para acreditar que se está perante um dos casos em que a solução estatística encontrada (a medida de tendência central, no caso a mediana), pode não estar a reproduzir de forma eficiente a variação dos preços das casas.
Fica prometido que se regressará a Cascais e à sua valorização nas conclusões deste artigo, para se ilustrar aquilo que se sugeriu na sua introdução: que as conclusões dos estudos estatísticos podem ser questionadas.
Por fim, analisando o Gráfico 1 e a evolução dos preços em todo o período em análise (entre 1T 2018 e 1T 2024), não pode deixar de se assinalar que em 10 dos 18 municípios da AML – Cascais, Almada, Amadora, Mafra, Sintra, Seixal, Setúbal, Barreiro, Palmela e Moita – o preço das casas superou os 100% de valorização.
Ou seja, mais que duplicou.
Por outro lado, quando olhamos com mais atenção para a Tabela 1.3, percebemos que a apreciação das casas em dois terços destes municípios já está a acontecer abaixo dos 10% ao ano. O que, convém lembrar, pode ser uma boa notícia para quem deseja comprar casa na maior área metropolitana do país.
1T 2018 – 1T 2024
Gráfico 1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2024 (as colunas vermelhas representam subidas superiores a 100%, as cor-de-laranja subidas superiores a 50% e inferiores a 100%).
FREGUESIAS DO CONCELHO DE LISBOA
Vista aérea sobre a Praça Marquês de Pombal, referida geralmente como sendo o ponto mais central da cidade de Lisboa.
Por Sebastio.
1T 2018 – 1T 2020
Tabela 2.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2020 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquela freguesia durante todo o período em análise).
Antes de tudo gostaria de sublinhar que, aquilo que a análise destas tabelas torna mais evidente, é que se deve ter cautela quando se fala de Lisboa de uma forma homogénea. As suas 24 freguesias e os seus 100km2 de área representam um território heterogéneo com dinâmicas muito diversas.
O período entre o início de 2018 e o início de 2020 é ainda um tempo de valorização significativa do preço das casas na cidade de Lisboa.
Os trimestres a vermelho visíveis nas Tabela 2.1 (que assinalam descida face ao período imediatamente anterior) estão em franca minoria, e apenas em Carnide a valorização ao longo destes dois anos é inferior a 20%, sendo que 14 das 24 freguesias apresentaram uma variação superior a 30%.
1T 2020 – 1T 2022
Tabela 2.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2020 e 1T 2022 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquela freguesia durante todo o período em análise).
A PANDEMIA, A MOBILIDADE, O ARRENDAMENTO E O ALOJAMENTO LOCAL
A tabela 2.2 evidencia que, de forma geral, o período pandémico penalizou significativamente a evolução dos preços na capital. O que, no meu entender, é justificado parcialmente pela dificuldade ou incapacidade que, em alguns momentos, os residentes em outros países enfrentaram para poder chegar ou estabelecer-se em território nacional.
É importante lembrar que, ao contrário do que é muitas vezes sugerido, o efeito da procura exercida por cidadãos estrangeiros sobre os preços das casas não acontece apenas por via da compra de um imóvel. Se esta demanda tem um efeito no valor das rendas praticadas na cidade, ela impactará também o valor de mercado de uma casa que, em última análise, é expresso por um múltiplo das rendas que aquele imóvel é capaz de gerar.
Por outro lado, talvez já não se recorde, mas, durante o estado de emergência decretado durante a pandemia, o Governo impossibilitou o cancelamento dos contratos de arrendamento por falta de pagamento das rendas. Ou seja, independentemente de se concordar ou discordar com a medida (e devemos lembrar-nos que o contexto foi provavelmente o mais atípico das nossas vidas), a verdade é que a ação política deixou os senhorios à mercê dos inquilinos.
De que nos serve consultar os dados oficiais sobre os valores dos novos arrendamentos na altura (e em 1T 2021 Lisboa e Porto registaram descidas homólogas nos valores das rendas), quando sabemos que naquele período houve senhorios que aceitaram baixar rendas, e outros que as deixaram de receber?
O que não podemos é esquecer o contributo deste contexto quando olhamos para a Tabela 2.2 e vemos os valores a vermelho, a assinalar baixas de preço face aos trimestres anteriores.
A outra evidência é que os preços nas freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia desceram no período pandémico (e que em algumas outras freguesias as valorizações foram marginais). E aqui, há também um duplo efeito. Esta duas freguesias englobam geograficamente algumas das áreas mais turísticas das cidades. Pelo que é normal que os arrendamentos de curta e média duração que ali proliferam, tenham caído em número e valor, penalizando o rendimento expetável que aqueles imóveis pudessem gerar.
O que não faltavam naquela altura no Idealista (o maior portal imobiliário em Portugal), eram apartamentos em zonas centrais da cidade, anunciados por preços atrativos, por períodos inferiores a um ano; na esperança de que, no Verão seguinte, a evolução da pandemia já voltasse a permitir rentabilidades elevadas em formatos de curta duração.
Em cima disso são duas freguesias que compreendem bairros sobre os quais incidiram, desde o início, restrições ao Alojamento Local (AL): as chamadas “zonas de contenção”.
O que aconteceu nestas zonas?
- Os novos pedidos de licença para unidades AL deixaram de ser aceites;
- A venda de um imóvel com uma licença válida implica a caducidade da mesma, impossibilitando a replicação da atividade anterior e respetiva rentabilidade, penalizando o valor comercial do imóvel.
As primeiras duas zonas de contenção foram implementadas em Novembro de 2018 e afetaram ambas as freguesias. Mas um ano depois estas restrições foram ampliadas e deixaram praticamente toda a freguesias de Santa Maria Maior excluída de novas licenças de AL. Dito isto, segundo a Câmara Municipal de Lisboa (CML) e os últimos Censos de 2021, em Santa Maria Maior e Misericórdia o rácio de imóveis dedicados ao AL face "Alojamentos Familiares Clássicos" eram de 71,3% e 47,4%.
Ou seja, em cada uma destas freguesias, por cada 10 casas onde se espera que efetivamente habite alguém a título permanente, existiam respetivamente outras 7 e 5 casas dedicadas ao AL. São números muito expressivos que parecem justificar a necessidade que a CML encontrou em aplicar restrições de natureza geográfica às novas licenças de AL.
Mas isto significa também que uma parte muito significativa dos apartamentos daquelas duas freguesias, perderá a sua capacidade de gerar rendimento no momento em que for vendida (por via da extinção da licença AL, e impossibilidade de replicar o modelo de negócio atual). O que nos diz também que o valor pelo qual essa venda deverá acontecer, será necessariamente inferior ao preço que alguém estaria disposto a pagar por aqueles imóveis caso não houvesse restrições à sua exploração.
1T 2022 – 1T 2024
Tabela 2.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2022 e 1T 2024 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquela freguesia durante todo o período em análise).
E AGORA?
Quando se observa o comportamento dos preços da habitação nos últimos dois anos fica-se com a ideia de que preços das casas em Lisboa parecem recuperar o ritmo de valorização. Os números registados entre 1T 2022 e 1T 2024 não perspetivam a estabilização dos valores da habitação pela qual tantos potenciais compradores parecem ansiar.
Ou seja, as estatísticas mais detalhadas e robustas sobre os preços da habitação sugerem que, de forma geral (e esta reserva é de extrema importância), as casas em Lisboa continuam a valorizar-se. E a valorizar-se acima dos valores da inflação, o que nos remete(ria) para um aumento real dos preços das casas. Mesmo que, nas conclusões deste artigo, se vá questionar se é razoável concluir que a metodologia deste estudo nos permite assumir estes dados como seguros.
Já sobre o facto de em menos de 6 anos os preços em Marvila terem subido mais de 300%, e de esta freguesia, outrora esquecida, ter passado da mais barata à segunda mais cara de Lisboa; remeto a explicação cuidada para este texto de Junho de 2022, que descreve detalhadamente aquilo que “tem Marvila que mais nenhum outro local em Lisboa pode oferecer”.
1T 2018 – 1T 2024
Gráfico 2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2024 (as colunas vermelhas representam subidas superiores a 100%, as cor-de-laranja subidas superiores a 50% e inferiores a 100%, e as azuis subidas inferiores a 50%).
CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO
Vista aérea sobre a instalação "She Changes", mais conhecida por "Anémona", junto à Praia de Matosinhos.
Por Pedro Menezes.
1T 2018 – 1T 2020
Tabela 3.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre 1T 2018 e 1T 2020 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Lembra-se daquilo que foi escrito inicialmente? Que a valorização mais expressiva das casas em Portugal se fez sentir inicialmente do centro histórico de Lisboa para quase toda a área da capital?
E que, apenas com um ligeiro delay, da Baixa do Porto para o resto da cidade?
É precisamente isso que se nota quando se compara os resultados obtidos, entre o 1º trimestre de 2018 e o 1º trimestre de 2020, nas freguesias de Lisboa e Porto, e nos concelhos das suas respetivas áreas metropolitanas.
Neste período a valorização já era mais forte na área metropolitana da capital que no centro da cidade. Mas a norte, as freguesias da cidade do Porto ainda se valorizavam a um ritmo superior que os concelhos vizinhos.
1T 2020 – 1T 2022
Tabela 3.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre 1T 2020 e 1T 2022 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Aquilo que mais me chamou a atenção neste intervalor de tempo foi o facto de a valorização em Porto e Matosinhos ter descido mais de 10% face aos 2 anos anteriores (de 35,8% e 36,9% respetivamente para 24,5%).
Sendo que estes são os concelhos mais caros da área metropolitana. Mas são também aqueles que apresentam maior densidade populacional e por esse motivo, pelo menos no plano teórico, os mais vulneráveis ao impacto de uma pandemia.
Por outro lado, qual foi o Concelho que conheceu maior valorização neste período pandémico? Arouca, com 33,6%. Um dos dois únicos concelhos (juntamente com Espinho) onde a valorização no período anterior havia sido inferior a 10%.
Arouca é, de longe, o município com menor densidade populacional de toda a área metropolitana (segundo o Pordata, uma estimativa de apenas 64 habitantes por m2 em 2023). Por isso, ainda que não de uma forma tão óbvia quanto na Área Metropolitana de Lisboa (onde há concelhos com maior densidade populacional) parece ter havido também mais a norte, quem tenha demonstrado disponibilidade para trocar centralidade por espaço.
Neste período, a onda de valorização do imobiliário residencial na Área Metropolitana do Porto (AMP) parece começar a seguir aquele que seria o seu caminho expectável: expandir-se do centro para a periferia.
1T 2022 – 1T 2024
Tabela 3.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre 1T 2022 e 1T 2024 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Em 14 dos 17 concelhos da AMP os preços subiram mais que 20% entre os primeiros trimestres de 2022 e 2024. Algo que, por exemplo, aconteceu apenas em 6 dos 18 concelhos da AML.
Este crescimento mais acentuado dos preços a norte dever-se-á essencialmente ao já referido ligeiro delay que Porto tem relativamente a Lisboa face ao início desta onda de valorização no "pós-troika". Não esquecendo que, aquilo a que adjetivamos de atraso/delay à luz duma análise cronológica, pode significar maior margem para valorização num diagnóstico de investimento.
CONCENTRAÇÃO DAS MAIORES VALORIZAÇÕES EM TORNO DA CIDADE DO PORTO
O Gráfico 3 dá-nos conta que, ao contrário do que acontece na região de Lisboa (onde os preços tendem a variar mais em municípios periféricos), as maiores valorizações ocorreram precisamente em 2 dos 4 concelhos que são contíguos ao Porto: Matosinhos e Vila Nova de Gaia.
Ao que se deve acrescentar que, de forma geral, nos municípios onde os preços são mais baixos, a valorização não é particularmente mais expressiva nos últimos trimestres. Arouca, o município menos denso e que mais tinha valorizado durante a pandemia foi aquele que menos se valorizou nos últimos 2 anos.
Estes dados sugerem que, tendo a valorização das casas e o investimento imobiliário se expandido do centro das duas maiores cidades portuguesas para a sua periferia, há necessidade de assinalar que a norte (mesmo descontando o tal delay), a pujança desse efeito cascata parece ser mais limitada no espaço.
O Gráfico 3 ilustra isso mesmo. Dos 5 concelhos da AMP (num total de 17), cujos valores da habitação mais que dobraram, 3 deles são precisamente os mais caros: Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia.
1T 2018 – 1T 2024
Gráfico 3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre 1T 2018 e 1T 2024 (as colunas vermelhas representam subidas superiores a 100%, as cor-de-laranja subidas superiores a 50% e inferiores a 100%).
FREGUESIAS DO CONCELHO DO PORTO
Largo dos Lóios, centro histórico do Porto.
Por Rh2010.
1T 2018 – 1T 2020
Tabela 4.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade do Porto, entre 1T 2018 e 1T 2020 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Neste período é possível confirmar uma evolução bastante robusta dos preços da habitação na cidade do Porto. Sendo que se presume que, a valorização na União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, a área mais histórica da cidade que compreende as zonas da Baixa e da Ribeira, possa ter sido ainda mais acentuada em anos anteriores. Em todo o caso, essa variação mais significativa de preços, começa a fazer-se sentir de forma evidente nas suas 4 freguesias limítrofes: União das Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos; Ramalde; Paranhos; Bonfim.
Esta subida de preços em zonas históricas e sua envolvente demonstra que a reabilitação urbana teve um papel muito importante, não apenas no edificado existente (a Baixa do Porto era tão decadente quanto a sua congénere lisboeta), mas também na recomposição do tecido social. O que é o mesmo que dizer que se assistiu a uma gentrificação significativa daquela área. Que alguns apelidarão de renovação da população residente, outros de segregação.
Note-se que União das Freguesias de Aldoar Foz do Douro e Nevogilde, onde fica localizada boa parte da famosa Avenida da Boavista e, como o nome sugere, da zona da Foz, é a região mais cara da cidade, mas aquela que conhece uma valorização menos abrupta, ainda que bastante significativa.
1T 2020 – 1T 2022
Tabela 4.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade do Porto, entre 1T 2020 e 1T 2022 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Aquele que é usualmente considerado como o período pandémico não parece ter afetado a cidade do Porto, como afetou a capital.
Ainda que a valorização das casas na união de freguesias que compreende a zona histórica tenha caído mais de 10%, o que terá de ser atribuído, em boa parte, aos confinamentos e todas as restrições que tanto afetaram o turismo. E imagino que aqui se tenham verificado algumas das coisas que foram referidas alguns parágrafos atrás, quando se descrevia a dinâmica dos preços das freguesias da Misericórdia e Santa Maria Maior, no centro de Lisboa.
Por outro lado, a curva de valorização na cidade Porto ainda estava numa fase de muita vitalidade. Neste período apenas o Bonfim conheceu uma valorização inferior a 20% (10.9%). Sendo que este valor não pode deixar de ser contextualizado face à impressionante valorização de 72,5%, nos 2 anos anteriores registada nesta mesma freguesia.
1T 2022 – 1T 2024
Tabela 4.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade do Porto, entre 1T 2022 e 1T 2024 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
A Tabela 4.3 demonstra bem como ideia de delay do Porto face a Lisboa oferece também uma leitura inversamente proporcional: a de haver mais espaço (temporal) para a valorização do ativo residencial na cidade invicta.
VOLTEMOS À REABILITAÇÃO URBANA...
À medida que os preços na zona histórica cresciam, o interesse pelas vizinhanças a Nascente (no sentido contrário à foz do Rio Douro) foi aumentando.
A saturação da zona histórica gerou um dos mais visíveis efeitos cascata destes últimos 6 anos. Um dos seus resultados é o aparecimento das freguesias do Bonfim e de Campanhã como parte do grupo de destinatários preferenciais do investimento imobiliário e da reabilitação urbana na cidade.
Afinal de contas... quantos recantos para os lados do Passeio de São Lázaro ou Campo 24 de Agosto, consensualmente descritos como decadentes há cerca de 10 anos, não passaram a ser presença assídua nas mais conhecidas revistas de lifestyle?
E se continuar a caminhar na mesma direção, o que vai encontrar?
A Estação de Campanhã. O local que oferece, por exemplo, uma ligação direta a Faro, a mais distante de todas as capitais de distrito do país. E em torno do qual já foi apresentado um ambicioso plano de urbanização que pretende fazer daquele ponto da cidade uma nova centralidade.
E que faz o Gráfico 4 senão demonstrar por "A+B" que é isso mesmo que está a acontecer?
Nas freguesias de Bonfim e Campanhã os preços da habitação cresceram 145% e 207%. Só para ficar claro, isto significa que – em 6 anos – a variação do valor de venda das casas no Bonfim aumentou quase 2,5 vezes. E que, em Campanhã, o seu valor mediano mais que triplicou.
Mas será que tem sentido dizer que o preço das casas triplicou?
Pode ter. Mas ressalvando que não se está necessariamente a afirmar que, um mesmo imóvel sem alterações significativas no seu estado de conservação, triplicou de preço em 6 anos. Convida-se uma vez mais a ler, nas conclusões do artigo, a resposta mais detalhada a esta questão.
1T 2018 – 1T 2024
Gráfico 4 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade do Porto, entre 1T 2018 e 1T 2024 (as colunas vermelhas representam subidas superiores a 100%, as cor-de-laranja subidas superiores a 50% e inferiores a 100%).
CONCELHOS DAS CAPITAIS DE DISTRITO E DAS SEDES DOS GOVERNOS REGIONAIS DOS AÇORES E DA MADEIRA
Castelo de Leiria, visto da Praça Rodrigues Lobo.
Por Diogo Palhais.
1T 2018 – 1T 2020
Tabela 5.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas nos concelhos das capitais de distrito e das sedes de governo regional, entre 1T 2018 e 1T 2020 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
Lembra-se do que aprendeu no ensino básico? Portugal é um país bimacrocéfalo.
Ainda hoje, trinta e tal anos depois de ter ouvido esta palavra tão estranha pela primeira vez, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto representam cerca de 45% da população nacional.
Mas a verdade é que, aos poucos, a procura estrangeira se faz sentir um pouco por todo o país.
1T 2020 – 1T 2022
Tabela 5.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas nos concelhos das capitais de distrito e das sedes de governo regional, entre 1T 2020 e 1T 2022 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
“De Bragança a Lisboa
São 9 horas de distância
Queria ter um avião
Para lá ir mais amiúde (...)”
Para ti Maria, Xutos & Pontapés (1988)
1T 2022 – 1T 2024
Tabela 5.3 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas nos concelhos das capitais de distrito e das sedes de governo regional, entre 1T 2022 e 1T 2024 (valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise).
LITORAL VS. INTERIOR: O GRANDE CONSTRASTE NACIONAL
Aqueles versos dos Xutos & Pontapés (uns dos mais famosos da história da música rock nacional), são apenas um retrato melancólico-divertido de uma realidade que ilustra os contrastes:
1) na forma como as populações ocupam o território;
2) nas condições que estas têm à sua disposição para se poderem movimentar.
No caso, Bragança é capital de distrito mais distante de Lisboa.
É por causa destas assimetrias regionais, ou com o intuito de as atenuar, que surgiram as famosas SCUT (vias rodoviárias sem custos para o utilizador), e é também um dos motivos (o outro costuma ser ligar Lisboa e Porto em metade do tempo), pelos quais a ferrovia tem sido tão falada em sucessivos governos.
A verdade é que a Guarda, a capital de distrito cujo concelho apresenta os valores de transações mais baixos de todo o país (e aquela em que a evolução dos preços foi mais ténue nos últimos 6 anos), é a mesma cidade que está sem ligação férrea a Lisboa desde Abril 2022, por conta de umas obras que deveriam ter terminado em Dezembro do mesmo ano.
Se dividirmos ao meio a Tabela 5.3 damo-nos conta que, entre as 10 capitais com o preço do solo mais elevado encontramos apenas 3 que não são banhadas pelo mar ou por um estuário: Évora (cidade com uma profunda tradição turística), Coimbra (paragem obrigatória de qualquer comboio que circule entre Lisboa e Porto, e sede da mais antiga universidade do país), e Braga (o maior centro urbano fora das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto).
Sendo que Braga e Coimbra, respetivamente, a cerca de 30km e 40km da praia mais próxima, ainda são tecnicamente falando, consideradas cidades litorais.
Mas dizer isto não é mais que recordar aquilo que a maioria das crianças de 10 anos já terá aprendido na escola: é no litoral português que está fixada a maior parte da população. Ao que se deve acrescentar que a Demografia é um dos fatores fundamentais na valorização do edificado residencial.
Outra nota sobre as 10 capitais “mais caras” é que apenas Setúbal não é sede de uma Universidade (mas tem um instituto politécnico). Qualquer estabelecimento de ensino superior (institutos politécnicos incluídos; ainda que, previsivelmente, com menor repercussão que uma universidade) influencia os valores de mercado. O impacto da procura de quartos e apartamentos por estudantes pressiona os valores de arrendamentos, o que – necessariamente – acaba por inflacionar os valores de mercado das casas. Sendo que o impacto nas economias locais não se esgota no alojamento.
1T 2018 – 1T 2024
Gráfico 5 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas nos concelhos das capitais de distrito e das sedes de governo regional, entre 1T 2018 e 1T 2024 (as colunas vermelhas representam subidas superiores a 100%, as cor-de-laranja subidas superiores a 50% e inferiores a 100%, e as azuis subidas inferiores a 50%).
TOP 30
Sabe quais são as únicas regiões que, segundos os Censos de 2021, registaram um crescimento da população nos últimos 10 anos? Área Metropolitana de Lisboa (AML) e Algarve.
E que, dos 30 concelhos onde o custo da habitação é mais elevado, 13 são na AML e 11 do Algarve?
A lista fica completa com Porto e Matosinhos na Área Metropolitana do Porto (AMP); Grândola e Sines no Alentejo (que contrariam o decréscimo regional mais acentuado de todo o país); e o Funchal e a Nazaré.
Imagem de surfista em ação no Nazaré Challenge, a contar para o Big Wave Tour in Portugal da World Surf League, a organização que leva a cabo as competições profissionais de surf a nível mundial.
Por Hugo Amaral.
Tenho partilhado dados como aqueles que o Gráfico 6 expressa, com pessoas que continuam a afirmar que a procura estrangeira não tem um impacto significativo nos preços das casas em Portugal.
E interrogo-me se o facto de 6 dos 10 concelhos onde é mais caro comprar casa, estarem localizados no Algarve – o primeiro destino em Portugal continental em que se fala quando o tema é turismo – não é um indicador que devessem considerar.
Não se trata de diabolizar a procura estrangeira (na verdade, pessoas com a minha profissão – consultor imobiliário – são largamente beneficiados por ela), mas de se tentar reconhecer as verdadeiras causas para os fenómenos. Não o fazer poderá implicar atribuir a outros fenómenos um impacto que não lhes diz respeito. E isso seria criar obstáculos ao conhecimento.
Creio que há conclusões a tirar do facto de metade dos 30 concelhos mais caros compreenderem 11 municípios algarvios, 2 alentejanos, 1 madeirense, e um outro cujas imagens mais conhecidas são de surfistas e ondas gigantes (já lá vai o tempo dos retratos a preto e branco de pescadores e varinas na Praia da Nazaré).
Isto sem mencionar o óbvio: que nos outros 15 concelhos mais caros (13 na AML e 2 na AMP) há uma por demais evidente procura estrangeira. Aliás, é o próprio INE a assinalar que "Nas sub-regiões Grande Lisboa e Área Metropolitana do Porto, o preço mediano (€/m2) das transações efetuadas por compradores com domicílio fiscal no estrangeiro superou, respetivamente em 82,3% e 47,5%, o preço das transações por compradores com domicílio fiscal em território nacional".
Sendo consensual entre os investigadores que a utilização da residência fiscal em Portugal para determinar o número de compradores estrangeiros é insuficiente. Os residentes não habituais, na sua esmagadora maioria estrangeiros e necessariamente domiciliados em Portugal, são apenas um dos indicadores desta subestimação.
Gráfico 6 - Ordenação por ordem decrescente dos 30 concelhos com valores da mediana por metro quadrado (€/m2) mais elevados em Portugal [as colunas vermelhas correspondem aos valores superiores a 4.000€/m2, as cor-de-laranja a valores superiores a 3.000€/m2, e as azuis a valores superiores a 2.000€/m2].
CONCLUSÕES
(e aquilo que as estatísticas não nos dizem)
O objetivo deste artigo é partilhar as dinâmicas dos preços das casas nos últimos 6 anos, e identificar as variáveis responsáveis pelas suas trajetórias em diferentes partes do país.
Dito isto, os números que foram apresentados ao longo deste artigo não deixam grandes dúvidas: os preços da habitação subiram de forma significativa em diferentes regiões desde 2018. Sendo que estudos anteriores sugerem que esta tendência já se vinha verificando desde meados de 2015.
ESPECULAÇÃO OU REABILITAÇÃO?
Num contexto de reabilitação urbana, a compra de um prédio devoluto num momento X, originará previsivelmente a venda de apartamentos "novos" a um valor/m2 muito superior num momento Y, por via da incorporação de valor do desenvolvimento do projeto e da respetiva obra.
Ou seja, as variações de preço a que assistimos neste artigo não devem ser entendidas estritamente como uma "valorização natural" dos preços da habitação.
O resultado da intervenção no edificado incorpora valor. E o produto final é, muitas vezes, um apartamento diferente num prédio diferente. Com sorte, numa rua que – por via da repetição deste padrão – se tornou também ela num lugar diferente.
É este padrão que deverá estar presente em valorizações mais visíveis dos preços das casas. Quando assim é, a generalidade do património edificado de um dado lugar torna-se num upgrade daquilo que era antes. O que, provavelmente, convida a uma perceção de mudança: a sensação de que hoje aquele sítio é mais agradável do que era ontem, mas ainda não tão aprazível quanto poderá ser amanhã.
Detalhe de edifícios no Largo do Toural, no centro histórico de Guimarães.
Por Bruno Martins.
Isto é algo a que temos assistido, não apenas em Lisboa e Porto, mas em muitas outras cidades de média dimensão com zonas históricas. Ou melhor dizendo, em áreas de edificado residencial onde, regra geral, existem edifícios centenários.
Poderá soar vago, mas a valorização daquilo que é percecionado num dado momento como "antigo" está bem presente. E uma coisa é certa: recebo imensos briefings de compradores estrangeiros que começam ou terminam com a expressão "casa com caráter".
Voltemos aos centros históricos de Lisboa e Porto. Como já foi referido na introdução deste artigo, segundo o INE, a reabilitação de imóveis representou 22% de todas obras concluídas em Portugal entre 2018 e 2023, e 31% nos 5 anos imediatamente anteriores. Não estranharia se, nas áreas de reabilitação do Porto, o peso da reabilitação urbana fosse o dobro. No final de 2022, o Confidencial Imobiliário (o mais conhecido banco de dados sobre imobiliário em Portugal) falava num crescimento de mais de 30% no investimento nas áreas de reabilitação urbana no Porto.
Com isto quero apenas lembrar que, quando verificamos que os preços em Campanhã triplicaram no espaço de 6 anos, devemos considerar que essa valorização poderá ser também fruto da repetição do tal padrão: apartamentos, prédios e ruas decrépitas reabilitados à luz dos padrões atuais.
QUANDO AS ESTATÍSTICAS NÃO CHEGAM...
Em 2023, comecei a ouvir o Afonso Silva, Operating Principal da KW LEAD e autor de um evento mensal chamado "Barómetro de Mercado", comentar que os preços em Lisboa poderiam não estar a subir. Sugeria ele que a mediana/m2 das vendas (o valor central, aquele que divide ao meio um conjunto de dados e que é usada pelo INE) não estaria a replicar da melhor forma a evolução do preço das casas na capital.
Já no início deste ano, li um pequeno texto do Joaquim Montezuma, Professor no ISEG e doutorado em Economia do Imobiliário pela Universidade de Glasgow, em que partilhava uma ideia semelhante.
Pelo que consegui apurar das conversas que tive com ambos, nem um nem outro pareciam convencidos pela subida dos preços, considerando a diminuição significativa da procura (determinada pelo número de transações), e uma ligeira subida da oferta (mensurada através da disponibilização de habitações novas).
Lembra-se de ter referido que Cascais surpreendia por apresentar, simultaneamente, um preço/m2 tão elevado e uma valorização tão acentuada nos últimos 6 anos?
Ou seja, por o valor da mediana/m2 dos valores das transações ter duplicado no espaço de 6 anos?
Ocorreu-me que poderia aceder ao Idealista e analisar a oferta de casas no mercado. Constatei que, ao dia de hoje, 30 de Julho de 2024:
1) Das 1.050 casas que o Idealista anuncia por valor igual ou superior a 3.000.000€ em todo o Distrito de Lisboa (que compreende 16 concelhos entre os quais os de Lisboa e Cascais), 595 (57%) são no município de Cascais. Sendo que que no concelho de Lisboa há 236 anúncios de casas nesse segmento de preços, o equivalente a 40% das existentes em Cascais.
2) Por outro lado, estas 595 casas (de valor igual a superior a 3.000.000€, em Cascais) representam mais de 11% de todas as casas anunciadas por aquele portal imobiliário naquele concelho. Enquanto as 236 casas anunciadas na cidade de Lisboa por valor igual ou superior a 3.000.000€ representam apenas 2% do total de habitações anunciadas naquele portal na capital.
Estes valores são elevados? São. E honestamente, parece-me surpreendente que 11% dos anúncios de casas à venda em Cascais apresentem valores iguais ou superiores a 3.000.000€. Mesmo sabendo que o peso anual das transações das casas deste valor possa ser inferior, mais não seja porque, tradicionalmente, os tempos de venda deverão ser mais dilatados.
Se e quando forem vendidas, os valores de transação destas casas vão, necessariamente, inflacionar a mediana e média do valor/m2 do universo das casas vendidas em Cascais. Mas essas vendas, não só nos dizem muito pouco sobre a evolução do preço das casas em outros segmentos do mercado, como não sugerem que o valor dessas outras habitações tenha dobrado no espaço de 6 anos.
Será que, como dizia Joaquim Montezuma, "O aumento dos preços pode ser provocado pelo maior peso na amostra de imóveis mais caros"?
Atrever-me-ia a responder que sim.
Voltemos ao Afonso Silva e a um exemplo interessante que tem usado para ilustrar a ideia de que os valores das transações em Lisboa não terão continuado a aumentar, pelo menos ao ritmo que as medianas dos preços/m2 sugerem.
Fonte: Barómetro de Mercado.
Fonte: Barómetro de Mercado.
Antes de mais peço-lhe que passe os olhos por estas duas imagens. Se porventura, a procura sobre as garrafas daquele segmento de preços diminuísse significativamente, a mediana do preço unitário das garrafas subiria. Sem que com isso fosse necessariamente verdade que a generalidade dos valores das garrafas tivesse subido.
Como sabemos, a quebra da procura de casas foi impactada sobretudo pela subida das taxas de juro nos últimos 2 anos. Sendo que, em princípio, serão os agregados familiares com menores rendimentos os primeiros a ser impactados. Por lhes restar uma margem/almofada financeira mais reduzida para aguentar e acomodar um crescimento tão acentuado daquela que, usualmente, é a despesa que absorve uma maior porção do rendimento disponível.
Pelo que, à semelhança das garrafas de vinho, uma quebra num segmento de mercado residencial médio-baixo, conferirá maior peso relativo às transações de maior valor, e inflacionará a mediana, o valor central, que divide ao meio um conjunto de dados.
Não creio que tenha muito sentido levantar dúvidas hiperbólicas sobre todos os estudos relativos aos preços da habitação conhecidos até hoje. Mas é inegável que o conhecimento e a perspicácia que Afonso Silva e Joaquim Montezuma conseguiram aportar, é de uma grande utilidade para a análise dos valores das casas e sua evolução nos últimos dois anos e, em particular, nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
COMENTÁRIO DO AUTOR
Quando alguém pensa em comprar/vender um imóvel residencial, é comum basear suas expectativas sobre os valores que irá ganhar/gastar em artigos como este. Por mais amplo, profundo, analítico e crítico que um texto possa ser, é um erro valorizar reflexões como esta para além de uma simples contextualização.
Tem ainda mais razões para ler este artigo se estiver a considerar comprar/vender um imóvel? Sem dúvida. No entanto, o esforço deste texto não é suficiente para avaliar o valor de mercado de uma determinada casa, nem é esse o seu objetivo.
Quando alguém está a pensar comprar um apartamento em Matosinhos, uma moradia em Belém, ou uma habitação em qualquer um dos outros locais mencionados neste artigo, precisa de perceber (ou pelo menos tentar) o que se está a passar ali mesmo.
Cada bairro tem as suas características e tendências únicas. Compreender estas nuances é crucial para tomar decisões bem informadas.
Plano da vila de Óbidos, desde as muralhas do castelo.
Por Kite_rin.
BREVE NOTA METODOLÓGICA
Todos os dados partilhados neste artigo tiveram como fonte as "Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local" do INE, que apresentam desde logo três vantagens de natureza metodológica face a qualquer relatório de preços da habitação em Portugal:
1) Reportam-se aos valores reais de transação e à Área Bruta Privativa que consta na Caderneta Predial do imóvel (assegurando assim informação consistente sobre os preços por metro quadrado), informação apenas possível graças ao protocolo existente com Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), que possibilita ao INE o acesso à informação de natureza fiscal;
2) Incluem todas as transações de propriedades em Portugal cuja afetação seja "habitação", cuja área bruta privativa seja superior a 20m2;
3) Os resultados divulgados para cada trimestre correspondem à média aritmética do valor registada nesse trimestre e dos três trimestres anteriores, o que permite mitigar significativamente eventuais efeitos sazonais no comportamento das vendas.
Avaliação bancária
O INE também produz um estudo mensal sobre avaliação bancária. Mas trata-se apenas da "informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de pedido de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel", que compreendem 7 instituições bancárias, e que o INE presume cobrirem 90% do montante total de novos créditos à habitação concedidos avaliações em Portugal. Ou seja, estes dados são apenas representativos do universo de transações.
Já para não mencionar que, na minha opinião, muitos destes relatórios são feitos num tão curto espaço de tempo, que a sua qualidade sai significativamente condicionada.
Estudos produzidos por portais, mediadoras e bancos de dados
Note-se também que, quando estamos perante um estudo feito por um portal imobiliário, os resultados têm como base o preço pedido (que, na grande maioria das vezes, não corresponde ao valor real de transação). É também mais difícil assegurar que as áreas inseridas são as corretas. De resto, acontece com alguma frequência encontrarmos o mesmo imóvel anunciado num mesmo portal, por preços e valores de área distintos.
Por outro lado, se o estudo foi feito por uma marca de mediação imobiliária, ela poderá apresentar valores reais de transação (e mais informação e detalhes sobre esses imóveis em particular), mas apenas daquelas nas quais teve intervenção direta, o que limitará de forma significativa a abrangência do estudo.
Há ainda bancos de dados (o mais conhecido é o Confidencial Imobiliário) com acesso aos valores de transação que as empresas de mediação afiliadas lhes comunicam. Mas, em todo o caso, ignoram todas as transações levadas a cabo por particulares ou empresas de mediação com as quais não tenham acordos (o ponto a favor deste banco de dados é que produz resultados mais rapidamente).
Por estes motivos entendo que valores das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE são aqueles que oferecem um retrato mais exaustivo e representativo de todo o universo dos preços da habitação em Portugal.
