Preço das casas

Tudo sobre a evolução dos preços das casas em Portugal nos últimos 4 anos. E algumas pistas sobre o que poderá acontecer agora...

José Cabral

A publicação da Estatística de Preços da Habitação ao Nível Local referente ao 2º trimestre de 2022 (2T 2022) permite traçar – ao longo de mais de quatro anos – a evolução dos preços da habitação em Portugal.

 

Este artigo apresenta, por cada área geográfica, uma tabela com a evolução dos preços entre 1T 2018 e 1T 2020, e uma segunda tabela com os valores registados entre 2T 2020 e 2T 2022.

 

Nota importante: entre o final do 2º trimestre (ao qual os dados mais recentes aqui publicados dizem respeito) e o dia de hoje, o Banco Central Europeu subiu as taxas de juro diretoras por três vezes. O que nos diz uma coisa muito simples: que o valor máximo que muitas famílias podem gastar numa casa hoje, é inferior ao valor que essas mesmas famílias conseguiriam ter desembolsado em Janeiro deste ano.

Mas voltarei, com mais detalhe, a este assunto e às suas presumíveis consequências no final do artigo.

 

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

Vista aérea sobre o centro histórico de Paço de Arcos e o Estuário do Tejo.

Por Carlos Caetano.

 

1T 2018 – 1T 2020

Tabela 1.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2020.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

 

2T 2020 – 2T 2022

Tabela 1.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa, entre 2T 2020 e 2T 2022.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

As Tabelas 1.1 e 1.2 [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise] demonstram que o valor das habitações na Área Metropolitana de Lisboa (AML) subiu de forma consistente. Ao ponto de podermos verificar que em 17 dos 18 municípios da AML, se terem registado máximos históricos no 2º trimestre de 2022 (a exceção foi Alcochete onde o valor se manteve).

Mas sabe o que dá consistência a esta tendência? É que no trimestre anterior todos os municípios atingiram então máximos históricos. Que por sua vez já era uma repetição daquilo que havia sido registado no trimestre anterior. E no anterior. E no anterior a esse.

E tanto ou mais relevante: 14 dos 18 municípios da AML registaram sucessivamente, trimestre após trimestre, máximos históricos nos últimos quatro anos.

 

Mas... é igualmente evidente que, apesar da valorização consistente dos preços das habitações na AML, o ritmo a que ela acontece vem diminuindo. Há apenas 5 concelhos onde a valorização entre 2T 2020 e 2T 2022 foi superior à valorização entre 1T 2018 e 1T 2020.

São eles Alcochete, Mafra, Sesimbra, Vila Franca de Xira e Palmela.

 

Onde está então a onda da valorização?

Onde poderá cada euro investido ser mais rentável?

Quando analisamos os dados da Pordata a resposta parece ser clara: a valorização mais significativa do solo na AML está a ocorrer em municípios com menor densidade populacional. Alcochete e Palmela têm menos de 150 habitantes por km2. Sesimbra 268, Mafra 300, e Vila Franca 432. Deixo-lhe alguns termos de comparação: Odivelas e Lisboa rondam os 5.500 habitantes por km2, Amadora ultrapassa os 7.000.

Os preços estão a crescer mais em zonas menos densas da AML. Em áreas periurbanas, usualmente caraterizadas por um povoamento mais disperso, e até por algumas semelhanças com as zonas rurais. O que vai ao encontro da ideia que o senso-comum tanto produziu durante a pandemia: que mais do que nunca, as pessoas têm demonstrado disponibilidade para trocar centralidade por espaço.

 

FREGUESIAS DO CONCELHO DE LISBOA

Imagem aérea sobre a Praça Marquês de Pombal, o ponto mais central da cidade de Lisboa.

Por Sebastio.

 

1T 2018 – 1T 2020

Tabela 2.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 1T 2018 e 1T 2020.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

 

2T 2020 – 2T 2022

Tabela 2.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa, entre 2T 2020 e 2T 2022.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

Comecemos pelas evidências: os preços nas freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António desceram nos últimos dois anos [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquela freguesia durante todo o período em análise]. E se a descida de Santo António (-0,1%) se traduz essencialmente numa estabilização de valores, o mesmo não se pode dizer das outras duas, particularmente impactadas pelas limitações ao Alojamento Local (sobre as quais já havia falado aqui).

 

Em todo o caso, quando se compara estas duas tabelas dá-se de caras com a mesma tendência que havíamos encontrado nos números da AML. Mas mais vincada ainda.

Os preços das casas têm continuado a subir, mas esse crescimento dá-se, cada vez mais, de forma menos acelerada.

 

Onde se encontra então a maior valorização? Em Marvila.

Entre o 1T 2018 e o 1T 2022 a mediana dos valores/m2 dos imóveis transacionados cresceu 135,5%. O que só para ter noção, representava exatamente o dobro da segunda maior evolução de preços em Lisboa (Beato, com 67,6%).

Mas o que 2T 2022 nos apresenta é o valor mais impressionante que alguma vez vi: entre o 1º e 2º trimestre de 2022 a mediana dos valores/m2 naquela freguesia cresceu 51,8%.

O que significa que o valor das transações em Marvila cresceu mais, em apenas um trimestre, do que a maioria dos concelhos e freguesias de todo o país em quatro anos.

E o que faz de Marvila, no 2º trimestre de 2022, a segunda freguesia mais cara de Lisboa.

Sabe em que lugar estava Marvila quatro anos antes, no 2º trimestre de 2018? Pode confirmar na tabela 3.1: era a mais barata das 24 freguesias da capital.

 

Em Junho já havia explicado aqui o que se estava a passar na zona ribeirinha de Marvila. Se não lhe apetecer ler o texto pode ficar-se pelos parágrafos seguintes. Sendo que o primeiro é um copy paste assumido do que já havia escrito aqui em Janeiro de 2020:

O Prata Riverside acaba por influenciar o valor do solo naquela freguesia de duas formas. Pelas transacções que ali se vão realizando, a valores/m2 muito acima da média local. E pelo efeito que um empreendimento prime hiper-mediático – com a assinatura do Renzo Piano (autor do Centre Georges Pompidou e vencedor do Prémio Pritzker), e a ambição de revolucionar aquela zona da cidade – gera na percepção do valor/m2 de uma freguesia que, até há poucos anos, parte dos lisboetas teria dificuldade em localizar no mapa.

 

Os preços de Marvila coincidem, cada vez mais, com os valores/m2 deste empreendimento, que vem exercendo um contágio positivo sobre aquela área, nomeadamente na captação de investimento (só de memória, consigo enumerar 10 projetos residenciais de construção nova e reabilitação urbana). Investimento que não só valoriza o edificado, como atrai para aquela zona um novo universo de habitantes que, por sua vez, continua a atrair novas oportunidades de negócio. O resultado? A zona ribeirinha de Marvila já não é a mesma. Mas é ainda um protótipo do que vai ser no futuro.

O que, em linguagem de investimento, se pode traduzir de uma forma muito simples: o preço do solo é mais elevado do que era ontem, mas está ainda abaixo do seu valor de amanhã.

 

Outras zonas de Lisboa onde cada euro investido poderá, previsivelmente, gerar mais-valias? Onde quer que haja uma intervenção urbana que possa valorizar de forma significativa a perceção do que significa viver ali. Depois de toda a dinâmica dos últimos anos, praticamente já só existe espaço urbanizável em Marvila e na Alta de Lisboa (que toca as freguesias do Lumiar e de Santa Clara). Mas há ainda pequenas alterações, com efeito mais localizado, que podem mudar a perceção que temos sobre o valor de um certo bairro, praça ou arruamento (ir acompanhando o plano de expansão do Metro de Lisboa é sempre uma boa ideia).

 

CONCELHOS DA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

Vista área sobre a cidade do Porto.

Por trabantos.

 

1T 2018 – 1T 2020

Tabela 3.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre o 1T 2018 e 1T 2020.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

 

2T 2020 – 2T 2022

Tabela 3.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto, entre o 2T 2020 e 2T 2022.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

Quando olhamos para as Tabela 3.1 e 3.2 [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise] constatamos algo que já havíamos visto na AML: concelhos vizinhos com boas acessibilidades ao centro da área metropolitana (e estou a pensar em Matosinhos, Gondomar e Vila Nova de Gaia) apresentam valorizações muito expressivas.

 

Destaque-se para o seguinte: os três municípios com valorizações mais baixas no período pré-Covid (Espinho, Arouca e Trofa), registaram crescimentos muito significativos nos últimos dois anos, dos quais se destacam os 42,6% da Trofa, mais 10% do que qualquer outro dos 17 municípios da Área Metropolitana do Porto (AMP).

Mas ao contrário do que acontecia na AML, e à exceção do município de Arouca (64 habitantes por km2), não parece haver uma correlação óbvia entre a baixa densidade populacional e a dinâmica da valorização durante a pandemia.

 

Uma nota interessante: (segundo o Confidencial Imobiliário, um banco de dados especializado no segmento residencial) Vila Nova de Gaia é o concelho com maior número de casas em pipeline em todo o país. Ou seja, entre Janeiro e Agosto foram submetidos a licenciamento 1.900 novos fogos naquele município, o equivalente a 7% do total nacional. O que se espera que possa impactar positivamente a oferta habitacional naquele que é o terceiro concelho mais populoso do país, a seguir a Lisboa e Sintra (e à frente do Porto).

 

FREGUESIAS DO CONCELHO DO PORTO

Largo dos Lóios, centro histórico da cidade do Porto.

Por Rh2010.

 

1T 2018 – 1T 2020

Tabela 4.1 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da Cidade do Porto, entre 1T 2018 e 1T 2020.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

 

2T 2020 – 2T 2022

Tabela 4.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da Cidade do Porto, entre 2T 2020 e 2T 2022.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

Da observação das Tabelas 4.1 e 4.2 [valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, valores a bold os máximos registados naquela freguesia durante todo o período em análise] há duas coisas que saltam à vista.

 

1) As freguesias da cidade do Porto mantêm um ritmo de valorização mais vigoroso que as suas congérenes lisboetas. Uma explicação parcial poderá passar pela ideia de que a pressão sobre o imobiliário em Portugal começou no centro histórico de Lisboa. E só um ou dois anos depois se terá replicado no Porto. Ou seja, restará ainda mais margem (e espaço) para projetos de construção nova ou reabilitação urbana.

Isto pode ser relativamente fácil de demonstrar com a ajuda de alguns dados. Lisboa tem 100km2 de área, e entre Janeiro e Agosto deste ano, o município registou a entrada de 1.100 novos fogos para licenciamento. No mesmo período de tempo, houve 1.400 pedidos de licenciamento para novas casas no Porto, uma cidade com 41km2.

 

2) Os preços são mais elevados na União das Freguesias (UF) de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde (que inclui a famosa "Foz"), e acompanhados pelo centro histórioco (UF de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), e pela área geográfica que está entre as duas anteriores (UF de Lordelo do Ouro e Massarelos).

Mas nos últimos anos foi, primeiro no Bonfim e mais recentemente em Campanhã, que os valores dispararam. À medida que os preços na zona histórica subiram, o interesse pelos bairros vizinhos a Nascente aumentou. Afinal de contas... quantas ruelas nas imediações do Jardim de São Lázaro ou do Campo 24 de Agosto, não viraram sítios da moda? Olhando para estas duas tabelas, dir-se-ia que, depois do Bonfim, chegará a hora de Campanhã.

 

E é também isto que sugere a deliberação que a Assembleia Municipal do Porto votou o mês passado, relativa à suspensão de novos registos de Alojamento Local na União de Freguesias de Cedofeita, St. Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau, Vitória e na Freguesia do Bonfim.

Que não é mais que um indicador de que a valorização mais significativa naquelas freguesias já terá acontecido. A limitação à emissão de novas licenças numa dada zona, impacta negativamente o potencial de rentabilidade de um dado imóvel e, por conseguinte, também a perceção sobre o seu valor de mercado (que foi precisamente aquilo que se verificou nas freguesias de Santa Maria Maior e Misericórdia, em Lisboa).

Aliás, independentemente do que se possa achar sobre esta medida, é precisamente esse o efeito que a autarquia pretende: refrear/contrariar o aumento dos preços da habitação naquelas freguesias.

 

CONCELHOS DAS CAPITAIS DE DISTRITO E DAS SEDES DOS GOVERNOS REGIONAIS DOS AÇORES E DA MADEIRA

Paisagem aérea urbana de Ferragudo junto ao rio Arade, no Algarve.

Por malajscy.

 

1T 2018 – 1T 2020

Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho das capitais de distrito e sedes dos governos regionais dos Açores e da Madeira, entre 1T 2018 e o 1T 2020.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

 

2T 2020 – 2T 2022

Tabela 5.2 – Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho das capitais de distrito e sedes dos governos regionais dos Açores e da Madeira, entre 2T 2020 e 2T 2022.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística.

Lembra-se do que aprendeu na Escola Primária, a Meio Físico e Social? Portugal é um país bimacrocéfalo. Ainda hoje, quase quarenta anos depois de ter ouvido isto, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto representam cerca de 45% da população nacional.

E qual era a outra coisa? O litoral era bastante mais denso que o interior. E esse deve ser o ponto de partida para analisar as tabelas 5.1 e 5.2 [os valores a vermelho representam descidas em relação ao trimestre anterior, os valores a bold os máximos registados naquele município durante todo o período em análise].

 

Em geral, o preço do solo é mais valioso nas zonas do litoral. Desde logo porque estas áreas geográficas tendem, quase sempre, a registar uma maior pressão populacional (a demografia é a variável mais elementar para entender a dinâmica residencial de um dado lugar). E não será uma coincidência que Portalegre, a capital de distrito com o valor/m2 mais baixo de todo o país seja também, segundo os Censos 2021, a capital de distrito com menos população, e aquela que mais habitantes perdeu nos dez anos anteriores.

 

Uma nota curiosa: Setúbal é o concelho, entre todas estas capitais de distrito e sedes de governos regionais que mais valorizou nos 4 anos. Mas Setúbal é também parte integrante da AML, o que nos remete para bicromacefalia que referia há pouco. Por outro lado, Évora é – sem prejuízo de outros motivos – pelo seu património histórico (e a dimensão turística que isso implica) e pela Universidade, a cidade mais cara de todo o interior.

 

Outra nota: os sete concelhos mais caros são todos eles sede de universidades. Uma universidade (ou até mesmo um instituto politécnico), tem sempre um impacto muito significativo em qualquer cidade portuguesa de média dimensão.

A Covilhã – a única sede de uma Universidade em Portugal continental que não é capital de distrito – é um ótimo exemplo disso mesmo: o preço das casas cresceu mais ali que nas duas capitais de distrito mais próximas, Castelo Branco e Guarda.

De resto, este estudo da Cushman & Wakefield, explica bem a importância que o segmento das residências universitárias têm no sector imobiliário.

 

As acessibilidades também importam (e muito): na primeira metade da tabela só Évora e Setúbal não são servidas por aeroporto nem Alfa Pendular. Sendo que entre as dez cidades menos valorizadas estão Viseu, Vila Real e Bragança: as três capitais de distrito que não têm sequer uma estação ferroviária em atividade.

 

Não se quer dizer com tudo isto que o interior não capte a atenção de portugueses e estrangeiros. Aliás, as limitações geográficas à elegibilidade aos golden visa através da aquisição de casas, pretendiam também fomentar esse interesse. E há empresas a investir fora dos centros urbanos mais óbvios: a IBM tem centros de competência e de investigação em Viseu, Fundão, Tomar, Portalegre e, mais recentemente, em Vila Real.

Mas Portugal é, pelas suas condições físicas, um país projetado sobre o mar. E os seus mais de 800km de costa têm um papel importante na sua capacidade de atrais pessoas de todo o mundo.

Por algum motivo, os concelhos de Grândola (que abarca Tróia e Melides), e Aljezur (o coração da Costa Vicentina) registaram, entre 1T 2018 e 2T 2022, crescimentos de 77,6% e 74,8% no valor mediano das propriedades residenciais vendidas.

E custa-me a crer que a subida das taxas de juro tenha um impacto significativo nos preços destes dois paraísos na terra.

Praia de Carcavelos, Cascais.

Por Tiago Fernandez.

 

CONCLUSÕES

O grosso da promoção imobiliária e da procura das famílias têm-se expandido para as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, por via da escassez de espaço disponível no centro das duas maiores cidades.

Miraflores é talvez um dos casos mais óbvios na AML (aquela que conheço melhor). Os projetos de nova construção ali, não são necessariamente para quem não consiga pagar o preço do solo em Lisboa. Mas também para aqueles que preferem viver entre Monsanto, os acessos à A5 e o estuário do Tejo, que no centro da cidade.

E parece indesmentível o maior interesse por zonas menos urbanas ou cidades de média dimensão (cujos centros históricos estão a receber a mesma atenção e investimento que vimos Lisboa e Porto atrair num passado recente).

 

Isto conduzirá à tão falada redução dos preços nos centros das duas maiores cidades? Parece difícil de imaginar, a não ser por um cenário conjuntural muito adverso, que a procura por habitação no centro de Lisboa e Porto se esbata. Será esse o caso?

 

 

TAXAS DE JURO

 

Não é razoável esperar que a subida das taxas de juro não afetará a procura. No melhor cenário possível poderia até não a inibir, mas acabará sempre por contrair a capacidade aquisitiva daqueles que dependem de crédito.

 

O ano passado em Portugal, segundo o Instituto Nacional de Estatística, venderam-se 165.682 casas com um valor médio de 169.600€. No mesmo período, segundo o Banco de Portugal (BP), foram celebrados 116.640 contratos de crédito à habitação com um valor médio de 126.580€.

Isto significa que em 2021, 70% das aquisições de casas em Portugal foram financiadas pela banca em 75% do seu valor.

Talvez por isso, o Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito publicado pelo BP em Outubro, no capítulo dedicado à procura de empréstimos por parte de particulares, refira uma "ligeira diminuição, em particular para aquisição de habitação."

 

Lembra-se quando as taxas evoluíram no sentido contrário? Tornaram o crédito mais atraente e, de alguma forma, criaram a ilusão de um encargo mensal mais reduzido com a habitação (o que é um facto; simplesmente – num contexto de taxas variáveis – é apenas um facto temporário). Por outro lado, favoreceram a inexistência de investimentos alternativos, o que se traduz numa menor exigência quando à rentabilidade de um investimento imobiliário.

Agora, chegou a vez da subida das taxas de juros. O encargo mensal com a prestação da casa parecerá menos atraente (mas será provavelmente mais realista no longo prazo), e alguns investidores poderão começar a reencontrar alternativas de investimento que, perante um cenário de taxas de juros historicamente baixas, praticamente deixaram de existir. Ou simplesmente, ser mais seletivos nos seus investimentos imobiliários.

 

 

PORTUGAL NO MUNDO

 

Como já foi dito nesta página algumas vezes, a demografia é uma das variáveis mais relevantes no estudo do mercado imobiliário, e também a mais esquecida.

Ainda que a a população total residente do país se tenha mantido praticamente inalterada nos últimos 20 anos, há uma pequena nuance: só nos últimos 5 anos a população estrangeira cresceu 78%. São mais 300.000 pessoas (de 393 mil para 699 mil residentes de outras nacionalidades). E isto é também, de alguma forma, o resultado de uma crescente notoriedade do país. Há 20 anos, quando fazia viagens de mochilas às costas, tinha que explicar a muitos não europeus que a minha língua materna não era o espanhol.

Hoje, seja por causa do Cristiano Ronaldo ou das avalanches de turistas que aqui chegam todos os dias, parece não haver uma única pessoa com acesso à internet que não conheça Portugal, o reconheça como um país soberano, e – com um pouco de sorte – saiba até de alguém que já cá esteve (e diga maravilhas sobre o país).

E esta notoriedade exerce, por um amplo conjunto de dinâmicas, um impacto no valor de cada uma das casas das pessoas que está a ler este artigo.

 

Algures entre as subidas das taxas de juro e o contexto inflacionista, e a crescente visibilidade e reputação de Portugal no mundo, está o futuro mais próximo do mercado imobiliário em Portugal. O mais razoável será assumir que a procura se vai ressentir, e que o número de transações vai descer face a 2021. Quanto? Vamos ver. Mas será provavelmente essa a variável mais diferenciadora na evolução dos preços.

Portugal é um país pequeno mas, ainda assim, com muito espaço para todo um universo de heterogeneidades. Sendo que, onde alguns poderão esperar uma descida, tudo o que provavelmente irão encontrar é um abrandamento. Mas da mesma forma que em certos sítios o crescimento se manterá elevado, outros haverá onde os preços vão descer, mesmo que apenas marginalmente (e não necessariamente em todos os segmentos de mercado).

Acredito que as tabelas aqui partilhadas podem ajudar a compreender onde.

Mas não se esqueça: é muito raro que um caso prático (a venda do seu imóvel ou a potencial aquisição de outro) seja meramente definido por considerações e números praticados num determinado município ou freguesia. Compreender a dinâmica local é quase sempre (e por "local" podemos estar a referir-nos a um arruamento apenas), a maior vantagem para melhor avaliar as oportunidades e riscos que cada negócio compreende.

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