Preço das casas
08 Fevereiro 2021
Parece sensacionalismo? Não é. Este artigo é um levantamento exaustivo dos valores medianos/m2 dos preços reais do universo das casas vendidas nos útimos anos em Lisboa, Porto e respetivas áreas metropolitanas.
Mas comecemos por...
AS 7 CIDADES MAIS POPULOSAS DO PAÍS
Fonte:
Atente por favor à legenda que se encontra à direita do gráfico. Vai encontrar a correspondência para cada uma das cores. Mas vai também encontrar o valor que traduz evolução dos valores medianos/m2 entre o 1º trimestre de 2016 e o 3º trimestre de 2020, em Portugal e em cada uma das 7 cidades em análise.
A primeira conclusão é a mais óbvia: a de que os valores das casas em Porto e Lisboa dispararam nos últimos anos. O que parece ter gerado um efeito cascata sobre as cidades vizinhas de Vila Nova de Gaia e Amadora. Neste último caso, o valor das casas cresceu 95% em quatro anos e meio. Leu bem: 95%. Se a escalada de preços afastou alguns residentes da capital, a contiguidade e as ligações ferroviária e metropolitana ao centro de Lisboa, parecem ter sido decisivas para esta evolução dos preços na Amadora.
Agora repare como os valores de Porto e Coimbra eram praticamente iguais até ao 2º trimestre de 2017. E como três anos depois, o m2 no Porto custa quase mais 50% que em Coimbra. A universidade mais antiga do país e a estação de comboios Coimbra-B (a ligação direta a Lisboa e Porto) não acompanharam a exposição mediática que o Porto conquistou. Com o contributo de um aeroporto competitivo, uma demanda supersónica de turistas e empresas, uma torrente de estudantes Erasmus e uma Business School a figurar nos tops internacionais...
ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA
Evolução da mediana dos preços/m2 das casas transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa
Esta tabela (os valores a cor representam descidas e os valores a bold os máximos registados no período em análise) demonstra que o valor das habitações na Área Metropolitana de Lisboa (AML) tem subido de forma constante desde 2018. Os concelhos da Amadora (note por favor que, ao contrário do que sucede com Lisboa, a cidade da Amadora não engloba todo o município), Sintra, Setúbal, Barreiro, Almada e Moita, registaram subidas superiores a 40%.
Por outro lado em Lisboa e Cascais, os dois municípios mais caros do país, os valores parecem estar a estagnar ou até descer. Uma tendência encabeçada por Alcochete.
Em todo caso é de assinalar que, com a exceção dos concelhos de Lisboa e Alcochete, os valores apurados no 3º trimestre de 2020 para os restantes 16 municípios da AML, representam máximos históricos.
CIDADE DE LISBOA
Evolução da mediana dos preços/m2 das casas transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa
A tabela que se reporta às freguesias da cidade de Lisboa exibe de uma forma clara que, desde 2019, não há uma única freguesia onde os valores medianos/m2 das habitações vendidas tenham acumulado subidas sucessivas. Os valores a encarnado assinalam as descidas face ao trimestre anterior. Algo que aconteceu em 13 das 24 freguesias da capital no 3º trimestre do ano passado.
Chamo a atenção para a freguesia de Santa Maria Maior que, apesar de ter sido uma das áreas da cidade mais afetadas pelas restrições ao Alojamento Local (o que fazia adivinhar uma revisão em baixa do potencial de retorno sobre o investimento), registou um valorização de mais de 50% em dois anos e meio. Dito isto, não podemos também esquecer o papel que a reabilitação urbana tem desempenhado no centro histórico de Lisboa.
E não, não estou a ignorar Marvila. A verdade é que aquele valor é uma espécie de aberração estatística para a qual há uma razão de ser: o Prata Riverside Village. Sem desvalorizar os efeitos que este empreendimento possa ter em todo o ecossistema marvilense, aquele valor é explicado por um número significativo de vendas a cerca de 6.000€/m2 (apartamentos de meio milhão, milhão ou milhão e meio de euros...), na freguesia que registava os valores de transação mais baixos de toda a cidade, e em número escasso.
Ou seja, não se pode dizer que o valor das casas em Marvila tenham subido 87,9% em 2018. O perfil do parque habitacional daquela freguesia é que sofreu alterações, por via da introdução de um produto que contrasta com a restante oferta disponível. A dimensão do empreendimento em causa irá, com toda a certeza, gerar impactos na comunidade local, e acabar por valorizar a perceção que a maior parte de nós terá sobre o que significa "estar" ou "viver" em Marvila. E aí sim, poderemos confirmar uma subida significativa do preço do solo naquela freguesia.
ÁREA METROPOLITANA DO PORTO
Evolução da mediana dos preços/m2 das casas transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto
Não estou familiarizado com as dinâmicas da área metropolitana do norte do país, mas conheço bem a cidade do Porto. Parece fácil de entender que as consequências para lá dos limites da cidade, se assemelhem muito ao que assistimos nos arredores de Lisboa.
Quando olhamos para esta tabela constatamos algo que já havíamos visto na AML: os valores medianos/m2 das casas de 13 das 17 freguesias atingiram máximos históricos. E não será um acaso que os 4 municípios que fazem fronteira com o Porto (Matosinhos e Maia a Norte, Gondomar a Este, e Gaia a Sul), tenham sido – juntamente com Valongo – aqueles que de mais perto acompanharam a evolução dos preços das casas na capital do Norte.
CIDADE DO PORTO
Evolução da mediana dos preços/m2 das casas transacionadas por freguesia da Cidade do Porto
(fonte: INE)
As freguesias com valores/m2 mais elevados são: União de Freguesias (UF) de Aldoar Foz do Douro e Nevogilde (que como o nome sugere, inclui a famosa zona da Foz), UF de Lordelo e Massarelos (alberga o Bairro Gomes da Costa, Serralves, Campo Alegre, Bom Sucesso, Galiza, e grande parte da faixa ribeirinha que há entre a Foz e Miragaia), e UF de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (onde está localizado o centro histórico da cidade).
Para se entender a pressão que a reabilitação urbana exerce sobre o centro histórico, e segundo o portal Idealista (a 7 de Fevereiro de 2021), 656 de um total de 1056 prédios à venda na cidade do Porto, estão localizados naquela última União de Freguesias. De resto, estima-se que a pressão residencial sobre o Porto tenha começado a exercer-se com pelo menos um ano de delay em relação ao que aconteceu em Lisboa. O que pode justificar a trajetória ascendente de preços que a segunda cidade do país ainda conserva.
Resta chamar a atenção para Campanhã e Bonfim, as freguesias portuenses onde a evolução do preço/m2 foi mais significativa. São dinâmicas que um portuense saberá explicar melhor que eu. Mas tendo eu já percorrido tantos quilómetros desde a Estação de Campanhã até outros pontos da cidade, seria fácil de imaginar que, à medida que os preços nas zonas com mais infra-estruturas e serviços disparavam, o interesse por aquelas zonas tenha aumentado. Afinal de contas... quantas ruelas decadentes de Lisboa e Porto, não vimos já transformarem-se em “the new places to be”?
Nota técnica (redação do Instituto Nacional de Estatística)
As ‘Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local’ têm periodicidade trimestral e o seu âmbito geográfico é o país. A unidade estatística observada é o alojamento familiar sendo a população alvo os alojamentos familiares transacionados por venda no território nacional.
As Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local resultam do aproveitamento de fontes administrativas, nomeadamente dos dados fiscais anonimizados obtidos da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ao abrigo de um protocolo celebrado com o INE, relativos ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
O cálculo das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local baseia-se na ligação da informação do IMT (de onde se obtém os preços das transações) com a do IMI (de onde se retiram as características identificadoras do alojamento transacionado). A ligação entre estas duas fontes administrativas fiscais é efetuada com recurso à variável “artigo gerado”.
A informação relativa ao valor das transações por venda de alojamentos familiares integra as declarações liquidadas de IMT referentes a “aquisição do direito de propriedade de imóveis”. São utilizadas apenas as transações em que o código de destino do IMT é “Habitação” e a afetação da respetiva informação proveniente do IMI que esteja definida como “Habitação”.
