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Os números essenciais do Mercado Imobiliário Residencial em Portugal entre 2010 e 2019. E agora?

José Cabral

Todos aqueles que se interessam pelo mercado imobiliário residencial se questionam sobre o que vai acontecer aos preços das casas. Mas há uma variável que até agora ninguém conseguiu determinar: a porção de tempo que o Coronavírus nos vai manter afastados daquilo a que costumamos apelidar de normalidade. Até lá, e para tentar entender melhor os próximos tempos, importa perceber o que aconteceu na última década.

O Instituto Nacional de Estatística (INE) publicou o Índice de Preços de Habitação relativo ao 4º Trimestre do ano passado. Apesar de estes dados se reportarem a 2019, tal não impediu o INE de incluir uma referência ao impacto da Covid-19 na introdução do seu relatório. Bastante clara por sinal: “É de esperar que as tendências aqui analisadas se alterem substancialmente”. Desta forma, proponho-me a descrever a evolução do mercado imobiliário residencial nos últimos 10 anos através dos seus dois indicadores mais relevantes. E tentar, da sua análise, entender o que poderá suceder daqui em diante.

 

Quando falamos da evolução do mercado imobiliário há duas variáveis cuja importância se destaca das demais: número e valor de transacções. Tradicionalmente, é a variação destas grandezas (e a evolução das suas trajectórias) que costuma definir o quão aliciante é, num dado lugar e num determinado momento, investir em imóveis.

 

Coimbra

por mlehmann78

Número de Transacções

O Gráfico 1 mostra como evoluiu, por ano, o número de compra e venda de casas ao longo da última década.

Gráfico 1 – Evolução anual do número de transacções de habitações em Portugal na última década.

 (fonte: INE)

2012 e 2013 foram os anos em que se registou um número de transacções mais baixo em quase todas as regiões do território nacional (a excepção é a Madeira, onde o valor mínimo foi atingido em 2014). Importa lembrar, para uma melhor contextualização destes dados, que o Memorando de Entendimento entre Estado Português e Fundo Monetário Internacional, Comissão Europeia e Banco Central Europeu (a chamada Troika), foi assinado em Maio de 2011. E que esses tempos (e aqueles que se seguiram) foram marcados por um período de retracção económica e convulsão social. Em outras palavras: quando indicadores como o Produto Interno Bruto ou a Taxa de Emprego caem, não é de esperar que aumente o número de famílias a procurar casa nova.

 

Por outro lado é bem visível que, entre 2012 e 2019, o número de compra e venda de imóveis por ano em Portugal mais que duplicou. Sendo que, durante o mesmo período, os valores na Área Metropolitana de Lisboa (AML) quase que triplicaram. Pelo que é reconhecido e visível, o impacto desta dinâmica na reabilitação do tecido urbano lisboeta. E como se comportava a economia nacional neste período? Desde 2014, ano da saída da Troika de Portugal, o défice orçamental da administração pública foi reduzido drasticamente, a taxa de desemprego caiu para metade, e a dívida pública diminui.

 

Em todo o caso, e como havia partilhado no início de Janeiro, já se verificavam alguns indícios de que o número de transacções imobiliárias não continuaria a crescer ao mesmo ritmo. Em Portugal, este valor subiu 1,5% entre 2018 e 2019. Na AML (que concentrou mais de um terço de todas as transacções realizadas em todo o país) este indicador aumentou apenas 0,3%. Já na Área Metropolitana do Porto e no Algarve, o volume de transacções chegou mesmo a descer ligeiramente face a 2018.

Valor das Transacções

O Gráfico 2 apresenta a variação média dos preços das casas ao longo da última década em Portugal.

Gráfico 2 – Variação média dos preços da habitação em Portugal

 (fonte: INE)

Já se falou aqui, primeiro em texto e depois em vídeo, sobre os motivos que estão na origem da evolução acentuada dos preços nos últimos anos em Portugal. O mercado imobiliário é condicionado por uma dialéctica constante entre Economia, Demografia, Taxas de Juros e Políticas Públicas. Sendo que, ao longo desta década, assistimos a mudanças substantivas em todos estes campos.

 

Pense-se agora no caso do investimento estrangeiro. Será que uma pandemia que reduziu drasticamente a circulação de pessoas entre diferentes partes do globo, não poderá também (mesmo depois de levantados os constrangimentos em vigor ao dia de hoje), diminuir a disponibilidade para adquirir, num país que não o seu, o único tipo de bem que jamais poderá ser resgatado do local onde é produzido? Se tal acontecesse, seria de prever uma quebra significativa no número de cidadãos estrangeiros à procura de casa em Portugal (e em outros países). O que me faz equacionar, por exemplo, se o fim da concessão de Golden Visas por via de investimentos imobiliários em zonas do litoral, não poderá ser repensada. Ou se, por outro lado, os benefícios da sua atribuição continuarão a ser valorizados na mesma medida. A verdade é esta: nunca antes a globalização, quase sempre símbolo de sofisticação e prosperidade, despertou tantos receios. Talvez a população mundial tenha outras coisas com as quais se preocupar daqui a 6 meses. Ou talvez não. Ou será que, por outro lado, Portugal pode sair desta crise de saúde pública mundial, com o seu estatuto de safe place (ou safe house...) reforçado? Não faço a mais pequena ideia. Nem a esmagadora maioria de nós.

 

E como ler o parágrafo anterior sem nos lembrarmos do Turismo? E de alguns particulares e microempresas, cujos imóveis localizados em zonas de pressão urbanística, não havendo visitantes para os ocupar, terão que considerar arrendar (ou vender) a valores mais baixos que aqueles que – há pouco mais de meio ano – não lhes teriam parecido suficientemente atractivos? Não faltará quem fique aliviado com uma previsível descida de valores. Mas só lhe restará margem para sorrir se não enfrentar, também ele, riscos de ver o seu rendimento reduzido. Já para não falar que, ao dia de hoje, ainda não consegui perceber – mesmo depois de falar com alguns gestores bancários – se a disponibilidade dos bancos para celebrar novos contratos de crédito à habitação, será ou não substancialmente afectada.

Praia algarvia

por radub85

Mas aquilo que mais atenção desperta na curva do Gráfico 2 (variação média do valor das compras e vendas de habitações em Portugal), são as semelhanças com aquela que observamos no Gráfico 1 (evolução do número de transacções de habitações em Portugal). Se não repare-se: os valores negativos da variação média do preço das casas verificaram-se de 2011 a 2013, quando os números menos expressivos de transacções se registaram em 2012 e 2013. E o pico da subida dos preços verificada em 2018, foi acompanhada pelo número de transacções que atingiu um novo máximo em 2019 (com valores muito semelhantes aos registados em 2018). Este paralelismo remete-nos para uma lógica transaccional que é responsável por grande parte das decisões sobre aquisições de imóveis. Comprar casa com o mercado em crescimento é um cenário atraente para grande parte dos investidores (mais ainda num contexto em que os produtos financeiros oferecem rendimentos residuais). A percepção de valorização dos activos tende a gerar, durante um dado período, um volume crescente de aquisições por via da expectativa de uma venda futura com geração de lucro. Por outro lado, a percepção de uma potencial depreciação do imóvel, baseia-se numa maior imprevisibilidade no fecho de uma venda que consiga gerar mais-valias e converter o activo em liquidez. Que é precisamente aquilo que mais falta faz em momentos de contracção económica.

 

Em resumo

A crise das dívidas soberanas marcou severamente a economia europeia e o mercado imobiliário nacional na primeira metade da década. Trajectória que começou a ser contrariada após a saída da Troika do nosso país. A prova disso é que – e ainda segundo o INE – entre 2015 e 2019 o valor das casas vendidas mais que duplicou (105,1%) e o número de transacções cresceu 69,1%. O ano de 2019 terminou com o valor de transacções mais elevado dos últimos dez anos (ainda que muito idêntico ao de 2018), e indícios de que a valorização dos activos imobiliários caminhava para a estagnação. Mas o trimestre que hoje se encerra, o primeiro desta nova década, pode marcar consideravelmente o rumo dos próximos tempos. Termino por isso como comecei. A citar o INE aquando da publicação dos dados referentes ao último trimestre de 2019: “É de esperar que as tendências aqui analisadas se alterem substancialmente”.

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