Mercado ImobiliárioPreço das CasasEconomiaCréditoCoronavírus

Porque é que quando nos disserem que podemos voltar a sair de casa... ela deverá valer menos do que valia quando nos disseram que tínhamos de lá ficar?

José Cabral

Este texto não é sobre o quanto poderão descer os preços da habitação em Portugal. É sobre lembrar que, enquanto tudo muda de forma tão súbita um pouco por todo o mundo, não se pode fingir que tudo se manterá igual no mercado imobiliário nacional.

Talvez seja importante lembrar que, depois de algum tempo a digerir notícias que chegavam do Extremo Oriente, os últimos dois meses trouxeram um sem número de eventos (em lugares geográfica e culturalmente mais próximos) que, em tempos de normalidade, nos teriam conduzido à mais absoluta perplexidade.

 

Itália isolou do resto do país 16 milhões de habitantes distribuídos por 11 províncias de 4 regiões. Na capital espanhola, o sistema de saúde colapsou e deixou de haver telejornal que não nos desse conta de um testemunho desesperado, muitas vezes em lágrimas, de um profissional de saúde das áreas metropolitanas de Madrid ou Milão. A uma distância maior (mas no mais mediático de todos os cenários ocidentais) ainda custa conceber que, em plena Nova Iorque, haja enterros em massa em valas comuns. E ainda se lembra de Adriano Maranhão? Deixe-me ajudar... O primeiro português infectado, tripulante de um navio cruzeiro atracado no Japão. Sabe porque não se lembrava mais? Porque esse acontecimento – que abriu jornais da tarde e da noite há apenas dois meses – é perfeitamente irrelevante ao dia de hoje. Conformados que estamos a assistir à hora de almoço, a relatórios diários de dezenas de mortes. Ou a ouvir o Ministro das Finanças e Presidente do Eurogrupo dizer que “nada disto tem comparação com qualquer coisa, nem próxima que tenhamos vivido”.

 

Porquê? Quer que comece por onde? Pelo regresso ao controle de fronteiras terrestres com Espanha? Pela suspensão dos voos de e para fora da União Europeia? Pelo fecho das escolas? Por termos erradicado do nosso quotidiano gestos tão comuns como beijar rostos e apertar mãos? Porque passámos a fazer fila à porta de supermercados e farmácias e permanecemos em casa durante um número de dias recorde? Porque o acessório mais badalado da estação são máscaras cirúrgicas? Porque há polícia à entrada da Ponte 25 de Abril a deliberar quem pode ou não passar para a outra margem do Tejo? Por tudo aquilo que já todos sabemos. Todos claro, menos alguns mediadores, promotores e media imobiliários para os quais, aparentemente, um artigo simpático da Forbes – no qual uma editora norte-americana destaca a costa algarvia como a melhor de três opções para se viver depois desta crise pandémica – salvará o imobiliário nacional de qualquer impacto relevante, que todo este admirável mundo novo de eventos inimagináveis pudesse causar.

Skyline de Milão visto do topo do Duomo. A cidade e toda a Lombardia foram isoladas do resto do país.

por Scaliger

Vejamos algumas medidas de iniciativa governamental que se espera que possam atenuar eventuais dificuldades na relação que cada um de nós com os seus custos de habitação:

  • protecção de postos trabalhos através do mecanismo de layoff assegurando que, até 60 dias depois do fim da vigência deste regime, os trabalhadores em causa não poderão ser despedidos;
  • moratória para financiamentos que, nos caso dos particulares, se aplica aos créditos para aquisição de habitação própria permanente (ficando os bancos impedidos de os revogar durante o período designado);
  • apoio financeiro aos arrendatários que, neste período, não podem ver os seus contratos cancelados por incumprimento.

Layoff

O Layoff significa que o trabalhador receberá 2/3 do seu salário bruto, sendo que 70% deste valor é suportado pela Segurança Social. Desta forma o Estado protege, no curto prazo, um número incalculável de postos de trabalho. Mas nem tudo está por calcular. A 15 de Abril eram 938.000 os trabalhadores abrangidos por este regime. E a 6 de Abril já se haviam candidatado ao Apoio Extraordinário à redução da actividade económica mais de 102.000 trabalhadores independentes. Sendo que, entre 16 de Março e 13 de Abril, foram submetidos mais de 52.000 mil pedidos de acesso ao subsídio de desemprego (dos quais mais de 24.000 já foram diferidos). Ou seja, e sem prejuízo destes números poderem continuar a aumentar: cerca de 1/5 da população activa nacional viu os seus rendimentos reduzidos drasticamente. Resta saber o quão desafiante será conseguir um novo emprego nos próximos meses ou manter o actual.

Moratória de crédito

A moratória ao crédito à habitação (própria permanente) prevê que aqueles que tenham visto a sua situação afectada pela pandemia possam ver o pagamento das suas responsabilidades suspensas até 30 de Setembro deste ano. Mas sabe que mais? Alguns bancos criaram moratórias próprias ainda mais abrangentes (crédito à habitação secundária, crédito ao consumo...) e sugerem agora prazos superiores a 6 meses. E porque motivo que os bancos haveriam de privilegiar o adiamento da devolução do capital que emprestaram e o pagamento dos juros que lhes é devido? Porque têm medo. Medo que, ao dinheiro que está previsto entrar nos seus cofres (mas que temem agora que possa não chegar a tempo e horas), se chame de incumprimento. Algo que afectaria significativamente os seus rácios financeiros e, por conseguinte, a sua capacidade de se financiarem. E acredite, nenhum de nós quer que isso aconteça (uma maior restrição ao crédito poderia ser o catalisador para uma recessão em grande estilo). Porque num país onde o crédito para a compra de casa tem voltado a conquistar importância – em 2019 concedeu-se mais financiamento novo à habitação que no conjunto dos anos de 2012, 2013, 2014 e 2015 – um dos piores cenários sociais e económicos para o país (e para os preços das casas) seria o disparar do incumprimento no crédito à habitação.

Apoio aos arrendatários (e senhorios)

O Governo impossibilitou o cancelamento dos contratos de arrendamento por falta de pagamento das rendas durante o estado de emergência (prevendo um prazo de 12 meses para o pagamento das rendas devidas) e permitiu que, nos casos em que arrendatários vejam os seus rendimentos afectados pelas situações previstas, estes possam aceder a um empréstimo sem juros, concedido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Por outro lado o Governo permitiu aos senhorios, caso os arrendatários não recorram ao apoio existente e as perdas dos proprietários se enquadrem nos termos previstos na lei, que estes possam também beneficiar do empréstimo sem juros do IHRU. Até dia 23 de Abril este instituto havia recebido 873 pedidos de arrendatários e 4 de senhorios. Sendo que – para ter noção do impacto que estes números poderão (ou não) representar – só no ano de 2019 foram comunicados à Autoridade Tributária mais de 140.000 novos contratos de arrendamento em Portugal.

Skyline de Madrid. Porventura a mais afectada das capitais europeias.

por Fresnel

Consequências práticas?

Imagine-se agora na pele de um inquilino a debater-se com dificuldades para fazer face à renda de sua casa. Com a percepção de que, nos próximos meses, não voltará a conseguir gerar os rendimentos com os quais contava quando assinou o seu contrato de arrendamento. Proporia ao senhorio rever os termos do acordo?

Imagine-se agora no papel do proprietário. Tendo presente que, por altura dessa conversa, é publicada em Diário da República a frase “A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.Manter-se-ia inflexível?

E mesmo que o arrendatário saia pelo próprio pé... Acha que – com uma economia parcialmente paralisada, um quinto da população activa nacional a ver os seus rendimentos afectados e outros dois ou três a fazer contas sobre o que lhes poderá acontecer este ano – conseguirá arrendar o seu imóvel pelos mesmos valores de há 3 ou 6 meses, sem se arriscar a prolongar o período de desocupação (isto é, a perder dinheiro)? Em última análise, o valor de uma casa é definido em função do valor das rendas que ela é capaz de gerar. Se o montante pelo qual uma casa é arrendada desce (ou é rejeitado pela procura), é previsível que o seu potencial valor de mercado desça também. Ainda que, importa dizer, numa proporção mais pequena que o valor das rendas.

Aos dias de hoje especula-se sobre o uso obrigatório de máscaras em espaços públicos fechados.

por Paranyu

E agora?

É óbvio que é positivo que saia um artigo na Forbes a sugerir o Algarve como o local ideal para uma mudança. Ou que a Der Spiegel ou o New York Times redijam textos nos quais se enalteça, em comparação com a vizinha Espanha, a resposta nacional face à COVID-19. Todos estes artigos contribuem para um impacto na percepção que existe sobre o país e reforçam o capital de Portugal como um destino estável e seguro. E sim, podem contribuir para a promoção do turismo ou para a captação do investimento estrangeiro. Mas não parece honesto sugerir que estes momentos de exaltação nacional, funcionem como contrapesos equiparáveis ao sofrimento e paralisação que o novo coronavírus (e tudo aquilo que ele nos obrigou a deixar de fazer), implicam para a Economia.

 

É difícil de prever o que vai acontecer nos próximos tempos. Em Portugal. Ou em Espanha (que é para onde seguem 25% das nossas exportações). Ou onde quer que seja. Não há memória de tamanha suspensão da mobilidade mundial e paralisação da actividade económica. Sabemos apenas que há uma data de pessoas (nas quais me incluo) que não sabe o que vai acontecer aos seus rendimentos. Porque não se espera que haja muitos negócios a facturar mais em 2020 que em 2019. E não são apenas os stands de automóveis ou cabeleireiros. Ou ginásios (acho que me vou preocupar menos com a barriga este Verão). Ou mediadoras imobiliárias. Ou cafés e restaurantes. Ou quase todos os retalhistas. Ou organizadores de eventos (como será o Websummit este ano?). Ou cinemas e teatros. Ou actores, cantores e produtores. Ou dentistas. Ou traficantes de droga (que também arrendam e compram casas...). Ou funcionários hoteleiros. Ou motoristas de táxis. Ou de “ubers”. Ou condutores de tuk tuk. Ou guias turísticos. Ou tripulantes da aviação comercial.

 

E por falar em aviação, vamos voltar a querer viajar este Verão? Não será de esperar que, quando o tráfego aéreo for normalizado, tenhamos multidões de espanhóis, franceses, italianos ou ingleses, de malas feitas, preparados para entrar pelo país adentro. E caso o desejassem, aceitá-lo-iam fazer numa cabina cheia? O distanciamento social na aviação comercial, não parece ser compatível com tarifas baixas (as mesmas que tanto contribuíram para o crescimento do turismo a nível mundial). E sim, é neste momento que a imprensa internacional (em função daquilo que for percepcionado sobre a nossa actuação) poderá ajudar a reabilitar a confiança numa visita a Portugal, sem exponenciar riscos de contágio. Porque não será fácil lutar por sair desta nova crise, sem poder contar com o contributo pleno de uma indústria que, em 2019, assegurou 19,7% das exportações totais e 6,9% do emprego nacional. E que ajudou a alavancar outros sectores... como o imobiliário. Segundo uma consultora britânica, na Europa, só em Itália e Espanha o turismo será mais prejudicado que em Portugal.

 

Não sejamos ingénuos: por mais que ao primeiro-ministro custe admitir, e por mais esperançosos que ainda possamos estar acerca de uma resposta europeia, há-de chegar o dia em que vamos todos ser chamados a pagar (parte d)o preço de toda esta acção. Mesmo os financiamentos às empresas, que poderão ajudar a salvar os nossos postos de trabalho, são garantidos a 90% (micro e pequenas empresas) e 80% (restantes) pelo Estado. E como todos aprendemos muito bem com a última crise (e para desgosto de Luís XIV): o Estado somos nós. Dito tudo isto, caminha-se para uma conclusão: muitas famílias vão enfrentar perdas reais nos seus rendimentos.

 

Boas notícias? O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê – assumindo que os efeitos da pandemia se desvanecem no próximo semestre e que a actividade tende a normalizar – um crescimento para a economia mundial em 2021.A questão é que o FMI saberá pouco mais sobre a produção de uma vacina ou uma segunda ou terceira vaga pandémica, que qualquer um de nós. E essa incerteza continuará a ser, quase tanto para a Economia como para a Saúde Pública, o maior de todos os desafios. O mercado imobiliário pode sempre surpreender (poucos arriscavam que, em Lisboa, os preços/m2 de Dezembro de 2019 fossem superiores aos de Janeiro do mesmo ano) mas, afirmar que todo este contexto não terá um impacto nos preços das casas, é querer fazer de um wishful thinking uma mentira.

 

Despeço-me com uma sugestão. Que pense duas vezes antes de aceitar conselhos de alguém que, quando fala na subida dos preços dos imóveis empregue o verbo “subir”, mas que, quando se refere à descida de valor dos mesmos, insista em conjugar o verbo “ajustar”. É bem provável que a prioridade desse especialista, não seja transmitir-lhe informação crua e independente. Ou que não seja especialista de coisa nenhuma.

Este site utiliza cookies da Google para disponibilizar os respetivos serviços e para analisar o tráfego. O seu endereço IP e agente do utilizador são partilhados com a Google, bem como o desempenho e a métrica de segurança, para assegurar a qualidade do serviço, gerar as estatísticas de utilização e detetar e resolver abusos de endereço.
Aceitar