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O imobiliário residencial, a Covid-19 e a relação entre as conquistas do Cristiano Ronaldo e o valor das casas em Portugal

José Cabral

Começou o segundo semestre de um ano, cujos primeiros seis meses vão ficar nos livros de história. Falemos então em números (e nos cuidados que devemos ter a interpretá-los), em mitos, e em algumas coisas que nada têm que ver com imobiliário mas que tanto condicionam a sua evolução.

Frotas de aviões estacionada nas pista dos Aeroporto Hong Kong e Amesterdão, devido ao novo coronavírus

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O mercado

Para se tentar perceber o que pode vir a acontecer ao imobiliário nacional é conveniente, antes de mais, entender aquilo que se passou antes. E o que se passou em 2019 foi isto: o número de transacções em Portugal subiu 1,6% em relação a 2018 (que, por sua vez, havia crescido 16,6% em relação a 2017). Mais detalhe? Na Área Metropolitana de Lisboa cresceu 0,07% e na Área Metropolitana do Porto diminui 3,6% (variação quase copiada a papel químico pelo Algarve). Conclusão? Aparente estagnação num número de transacções historicamente elevados. E se é verdade que em Janeiro e Fevereiro deste ano houve mais compras e vendas que nos mesmos meses de 2019, em Março e Abril elas baixaram 14,1% e 17%. Mas não lhe parece estranho que em pleno estado de emergência, tantas pessoas tenha continuado a ver, negociar e comprar casas?

 

A grande maioria das transacções imobiliárias em Portugal são precedidas de contratos promessa. E qual é a melhor forma de fazer alguém acreditar numa promessa? Pagando-a. Ou seja, a grande maioria destes negócios foram pesquisados, negociados e, mais importante que tudo, sinalizados até 30, 60 ou 90 dias antes da transacção. Conclusão: o grosso dos contratos de compra e venda assinados em Abril e na segunda metade de Março foram pagos parcialmente antes da percepção de incerteza gerada pela pandemia (não concluir uma transacção sinalizada anteriormente implicaria perder, na maior parte dos casos, entre 10% a 20% do valor total da compra). Isto significa que o estado de emergência (que vigorou entre 19 de Março a 2 de Maio) terá penalizado de forma acentuada o número de transacções imobiliárias em Maio ou Junho (cujos resultados ainda não são conhecidos). E que será provavelmente o semestre que agora se inicia, a dar pistas mais fortes sobre como o mercado evolui no pós-confinamento.

 

E valores? Sugiro precaução sempre que se sentir tentado a extrapolar informação publicada sobre a evolução dos preços dos imóveis em abstracto, para a percepção de valor da casa que tem em mente. Mas é importante ganhar sensibilidade para os números. Tem ideia de quanto valorizaram as casas e Portugal, segundo o Instituto Nacional de Estatística, entre o primeiro trimestre de 2016 e o quarto trimestre de 2019? 30%. E na cidade de Lisboa? 73,2%. E no Porto? 68,8%. Fazia ideia de que até ao 2º trimestre de 2017, os valores medianos/m2 das casas em Coimbra e no Porto eram praticamente os mesmos mas que, no último trimestre do ano passado, os valores na cidade invicta se posicionavam 40% acima dos praticados em Coimbra? E tem alguma pista sobre o que terá acontecido para uma mudança tão acentuada em apenas dois anos? Ou desconfiava que, por exemplo, entre o primeiro e o quarto trimestre de 2019, o valor mediano/m2 das casas no Parque das Nações subiu 24,8% enquanto que, no mesmíssimo período, caiu 3,3% e 5,4% em Campolide e Carnide? Não estou a tentar confundi-lo(a). Apenas a lembrar que há valores que lê na comunicação social que, sendo fidedignos, podem não reflectir a realidade da casa que quer vender ou comprar. Leia, pesquise e fale com quem acha que o pode ajudar.

Ruas praticamente desertas em Londres, Nova Iorque e Paris durante os respectivos períodos de confinamento

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Mas escolha bem as pessoas com quem conversa. Trabalhar em áreas comerciais é exigente e nem toda a gente consegue evitar a confusão entre realidade e o discurso que lhe é mais conveniente.

 

Wishful thinking #1: “os preços não podem descer porque a procura continua a superar a oferta”. Ao contrário da oferta (que nem durante o estado de emergência parou de ser edificada), a procura é algo muito difícil de medir. Por exemplo: ainda que seja um indicador interessante, não podemos afirmar que um maior número de acessos aos portais Idealista ou Imovirtual nos garantirá um maior número de ofertas de aquisição por imóveis. Ou assumir, que a contestação social que vimos no telejornais, implique que metade dos habitantes de Hong Kong compre casa em Portugal para assegurar um visto europeu.

 

Wishful thinking #2: “os promotores não têm pressa para vender porque a sua situação financeira é sólida e, como tal, os valores da construção nova não vão descer”. O que algumas pessoas parecem esquecer é que, ao contrário dum particular que vende a casa onde vive (comprada para essa mesma finalidade e que, salvo necessidade maior, poderá sempre optar por lá ficar), a venda é, para um promotor, o motivo único que justifica toda a razão de ser da sua actividade. Quando ouvir um(a) comercial dizer este tipo de coisas pergunte-lhe se, com tão pouca pressa, terá perspectivas de ser remunerado(a) nos próximos tempos. Porque este é, aos dias de hoje, um indicador tão ou mais que relevante para o mercado imobiliário que a liquidez das empresas do sector: o que vai acontecer aos rendimentos de quem vive e trabalha em Portugal? E o que vão as pessoas fazer com eles?

Os nossos rendimentos

Estarão abrangidos pelo regime de lay-off simplificado mais de 800 mil trabalhadores. Não esquecendo que, segundo o primeiro-ministro, foram contabilizados 138 mil pedidos de apoio extraordinário à redução da actividade económica por trabalhadores independentes. E que as previsões apontam para cerca de 500 mil desempregados até final do ano. Sem arriscar misturas entre aqueles que hoje estão em lay-off e aqueles que amanhã poderão estar desempregados, falamos de quase milhão e meio de pessoas cujo rendimento em 2020 terá baixado (sendo que um terço delas viverá de um subsídio estatal e não de um ordenado), num país onde a população activa não chega a 5,3 milhões de pessoas. O que espera que aconteça aos ordenados das novas ofertas de emprego quando aumentar o número de pessoas disponíveis para as desempenhar?

 

Se temos menos dinheiro gastamos menos. E se temos menos porque há uma pandemia sobre a qual ainda se sabe tão pouco, a incerteza dispara. E o que faz a incerteza? Que arrisquemos (consumamos) menos. Sabe que mais? Com a economia a ressentir-se de acordo com as previsões, uma eventual descida dos preços das casas em Portugal, sem prejuízo de uma presumível recuperação futura em tempos de retoma (chegue ela quando chegar), não deve ser lida apenas com uma má notícia. O que quero dizer é que mal estaríamos muitos de nós se, quando quase ¼ das famílias arrisca perder rendimentos, os custos com a despesa que representa a maior fatia do orçamento familiar continuassem a disparar. Porque em última análise, o equilíbrio social que se vive num dado metro quadrado também é essencial para a definição do seu valor. Mas antes de especular sobre uma variação negativa dos preços deve, se precisar de crédito para comprar a casa dos seus sonhos, lembrar-se que os mesmos motivos que poderão levar a uma descida do preço das imóveis, também terão um impacto na capacidade dos bancos financiarem a economia. Aguardar por uma descida de preços pode significar o mesmo que esperar pelo dia em que os bancos já não lhe emprestam o dinheiro que necessita. E se continuam a fazê-lo neste momento, muito se deve às moratórias, que não se limitam a empurrar um problema para a frente, mas a diluir por um intervalo temporal de 12 meses, dificuldades que teriam sido difíceis de gerir em meia dúzia de semanas.

Cristiano Ronaldo in action, on behalf of the national team

por kivnl

Os factores realmente diferenciadores face ao investimento estrangeiro

Há uma coisa que tem escapado à maioria das análises: no essencial Portugal não capta investimento estrangeiro porque existem programas como o Golden Visa ou o Residente Não Habitual, sem prejuízo do mérito destas iniciativas. Até porque não é o único país europeu com programas dessa natureza. Portugal atrai investimento porque se tornou numa marca forte. E isso levou tempo. A Expo 98, o Nobel da Literatura de José Saramago no mesmo ano, as fintas de Luís Figo, o Euro 2004, o special one, a estadia de Durão Barroso em Bruxelas, Ronaldo, Ronaldo e Ronaldo. Siza Vieira, Souto Moura e outros arquitectos, artistas como Joana Vasconcelos e Vhils, o sector têxtil, a indústria do calçado ou o título de campeão europeu de futebol.

 

Há um conjunto infindável de pessoas que são causa e consequência de uma mudança de percepção sobre o país que ostentam no seu passaporte. O número de vezes que estas pessoas e momentos puseram Portugal no mapa e nas notícias de todo o mundo importa muito. E sim, se tem uma casa em Portugal ela vale uns euros a mais por culpa do Cristiano Ronaldo. Mesmo que as pessoas que escolham visitar ou viver neste país não estejam conscientes do quanto ele possa ter contribuído para que cá chegassem.

 

Talvez não tenha esta percepção, mas – enquanto português – é bem claro para mim que ainda há 20 anos não faltava gente por esse mundo que se interrogava se o nosso idioma oficial era o espanhol ou para quem não era claro que somos um dos mais antigos estados soberanos do mundo. Nos últimos anos, viajar é sinónimo de ouvir pessoas dos mais diversos países lembrar com carinho os dias, semanas ou meses que passaram em Portugal. Há 10 anos Lisboa era o único topónimo nacional a ser reconhecido enquanto marca de valor acrescentado. Hoje há gente em Londres ou Paris a discutir se passa uma semana em Peniche ou compra uma casa em Óbidos (cidades que boa parte dos portugueses nunca visitou). Mas para estas contas, tão relevante quanto o produto que o pais é, importa aquilo que a sua marca representa. Ou seja, a percepção que os outros têm dele (porque Portugal já era um país cativante antes da imprensa internacional se dar conta disso). O mundo sabe cada vez mais sobre estes 92 mil quilómetros quadrados de terra e não há motivos para não continuar a querer saber mais se o país demonstrar que controla a pandemia.

Há uma coisa que tem escapado à maioria das análises: no essencial Portugal não capta investimento estrangeiro porque existem programas como o Golden Visa ou o Residente Não Habitual, sem prejuízo do mérito destas iniciativas. Até porque não é o único país europeu com programas dessa natureza (a competição começa já aqui ao lado, na vizinha Espanha). Portugal atrai investimento porque se tornou numa marca forte. E isso levou tempo. A Expo 98, o Nobel da Literatura de José Saramago no mesmo ano, as fintas de Luís Figo, o Euro 2004, o special one, a estadia de Durão Barroso em Bruxelas, Ronaldo, Ronaldo e Ronaldo. Siza Vieira, Souto Moura e outros arquitectos, artistas como Joana Vasconcelos e Vhils, o sector têxtil, a indústria do calçado, Ronaldo outra vez, o golo de Eder o título de campeão europeu de futebol (e mais uma tal de Liga de Nações).

Há um conjunto infindável de pessoas que são causa e consequência de uma mudança de percepção sobre o país que ostentam no seu passaporte. O número de vezes que estas pessoas e momentos puseram Portugal no mapa e nas notícias de todo o mundo importa muito. E sim, a sua casa vale uns euros a mais por culpa do Cristiano Ronaldo. Mesmo que as pessoas que escolham visitar ou viver neste país não estejam conscientes do quanto ele possa ter contribuído para que cá chegassem.

 

Talvez não se lembre, mas ainda há 20 anos não faltava gente por esse mundo que se interrogava se falávamos castelhano ou para quem não era claro aquilo que reconquistámos definitivamente a 1 de Dezembro de 1640. Há 10 anos Lisboa era o único topónimo nacional a ser reconhecido enquanto marca de valor acrescentado. Hoje há gente em Londres ou Paris a discutir se passa uma semana em Peniche ou compra uma casa em Óbidos. Mas para estas contas, mais relevante do que o produto que o pais é, importa aquilo que a sua marca representa. Ou seja, a percepção que os outros têm dele. E sim, independentemente de Portugal não fazer, desde o primeiro momento, parte do corredor aéreo com o Reino Unido e da importância que isso tem para o turismo (mas não só: os britânicos são a terceira maior comunidade estrangeira em Portugal), o mundo sabe cada vez mais sobre estes 92 mil quilómetros quadrados de terra e quererá saber ainda mais se lhe provarmos que estamos a controlar a pandemia. Agora é esperar que o nosso governo tenha percebido que deve despender mais tempo a pensar nessa corrida de fundo, que a fazer marketing de méritos fugazes, por mais importantes que sejam as conquistas. E sim, estou a pensar naquela conferência de imprensa infantil a celebrar a organização de uma inédita fase final da Liga dos Campeões. Mas verdade seja dita: quem não entende a relevância desses sete jogos terem lugar em Lisboa, mesmo sem um único adepto no estádio... não percebeu uma série de coisas que tanto importam para Portugal e para o património dos portugueses.

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