Mercado imobiliário
03 Fevereiro 2019
O que esperar do mercado imobiliário residencial em 2019? Uma pequena reflexão sobre o que aconteceu no passado recente e o que poderá vir a acontecer este ano.
por Nordwood
Antes de se tentar prever o que poderá acontecer nos 11 meses que restam de 2019, importa lembrar o que se passou nos últimos anos em Portugal. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), entre 2015 e 2018, o valor dos imóveis novos e usados subiu, respectivamente, 24% e 45%.
O contexto (procura e oferta)
As subidas de preço dos imóveis que se têm verificado nos últimos anos não são mais que a tradução da seguinte realidade: a oferta de casas em Portugal não tem conseguido fazer face à procura existente.
Para se perceber melhor o que esteve na origem deste desequilíbrio é necessário recuar até 2014. Portugal despedia-se da Troika, as taxas de juro atingiam mínimos históricos (duplo efeito: maior incentivo ao crédito, soluções de poupança menos atractivas), os bancos voltavam a emprestar dinheiro e Portugal revelava-se ao mundo como destino turístico de eleição. No final de 2012 tinha entrado em vigor a nova lei de arrendamento, em 2013 eram emitidas as primeiras centenas de Golden Visas e o regime de Residente Não Habitual começava a ganhar expressão. Conclusão: entre portugueses e estrangeiros, o número de pessoas a querer comprar casa em Portugal disparou. E o stock de produto disponível?
A construção parou. Entre 2010 e 2014 faliram quase 40.000 empresas de construção civil. As que sobreviveram focaram-se em mercados emergentes e o último sector onde a banca queria injectar verbas era naquele que, sozinho, quase que monopolizava o crédito mal parado às empresas. Os arquitectos emigravam e, só para se ter noção da fé que o país depositava no sector, em 2015 houve 10 cursos de Engenharia Civil que não receberam uma única colocação.
Lisboa e Porto
No final de Novembro, a Moody’s previa que as casas em Portugal valorizassem entre 7% e 8% até 2020. Na mesma altura, o INE registava uma variação de 16% no preço dos fogos habitacionais, face ao início de 2016. Mas com um dado adicional: no mesmo período, o preço das casas havia subido, respectivamente, 47% e 34% em Lisboa e Porto. Estes números sugerem que pode ter pouco sentido tratar as duas maiores cidades nacionais de forma indiferenciada. Se a relação entre a valorização imobiliária nas duas principais cidades e o resto do país se mantiver (e não parece haver motivos para se achar que vai mudar no curto prazo) deduz-se que um estudo da Moody’s sobre Lisboa ou Porto apresentaria projecções de valorização a dois dígitos. E este é o motivo pelo qual o centro histórico de Lisboa pode ter assistido, nos últimos anos, a valorizações de quase 100% entre duas transacções de um mesmo imóvel. Lisboa, Porto e Algarve estão no mercado internacional. Salvo raras excepções, o resto do país ainda não.
Riscos
Da potencial subida das taxas de juro (já que para descer não parece haver muita margem) podem resultar alguns cenários. Aqueles que escolheram o mercado imobiliário para investir (ou ponderavam fazê-lo) podem, face a uma subida das taxas no médio/longo prazo, preferir ter o dinheiro em depósitos a prazo, certificados de aforro, planos poupança reforma ou obrigações. A acontecer, verificar-se-ia uma alteração no rácio entre procura e oferta.
Outro cenário: (o Banco de Portugal pode formular as recomendações macroprudenciais que bem entender mas) se as taxas de referência subirem 1% ou 2%, qual será o impacto na prestação daqueles que contrataram créditos nos últimos 5 anos? Uma coisa é certa: o rendimento dos portugueses (e de lisboetas e portuenses em particular) não acompanhou a evolução do preço das casas que os mesmos se propuseram a adquirir. Dito isto, importa não esquecer o número de pessoas que, num passado recente, deixou de pagar a prestação da casa (e o impacto que a repetição desse cenário poderia representar para a economia nacional).
Claro que os banqueiros nunca vêem bolhas nem crises mas é precisamente nestes momentos que importa lembrar as palavras de Cavaco Silva, 13 dias antes do Presidente do Banco de Portugal anunciar – num domingo à noite – que o BES se passava a chamar Novo Banco, e que uma das marcas mais fortes deste país era afinal “o banco mau”. O então Presidente da República havia assegurado: “o Banco de Portugal tem sido peremptório, categórico, a afirmar que os portugueses podem confiar no Banco Espírito Santo”.
O objectivo destas linhas não é alarmar. Aparentemente, não parece haver motivos para tal. Mas ter presente os “piores cenários possíveis” é sempre um exercício saudável para quem está a ponderar o futuro dos seus recursos. Até porque, como tentei ilustrar no parágrafo anterior, a retórica daqueles que têm “tempo de antena” no espaço público passa, muitas vezes, por um discurso pouco honesto ou realista.
Oportunidades
Desenganem-se aqueles que acham que a única tendência que o mercado imobiliário poderá ter para oferecer é a estagnação ou a descida de preços. Quando em Junho de 2016, li que a Câmara Municipal de Lisboa (CML) queria fazer um HUB Criativo e Empreendedor no Beato, lembrei-me daquilo que já havia lido em Setembro de 2010: que António Costa (na altura Presidente da CML) iria mudar o seu gabinete para o Largo do Intendente. O Intendente era, na altura, conhecido pelo tráfico de droga e pela prostituição. Hoje encaixa perfeitamente na definição de bairro cool. E no mesmo largo onde foi instalado o gabinete de António Costa, há empreendimentos com fracções a 5.000€ / metro quadrado praticamente esgotados.
Entretanto, a Mercedes-Benz já confirmou que vai instalar o seu centro de inovação digital no Beato, nas antigas instalações da Manutenção Militar. Por esta altura, a multinacional alemã já terá contratado os mais de 100 programadores que vão estar ali baseados a partir deste ano. Se metade deles decidir ficar no bairro, acredito que o preço das rendas suba (e logo, que a percepção que temos sobre o valor das casas, se altere também). Se a outra metade que optar por viver em outras zonas da cidade acabar por almoçar, fazer compras ou cortar o cabelo por ali, o Beato vai agradecer. E transformar-se. Porque se espera que trabalhem ali cerca de 700 pessoas e que o HUB atraia muitas mais.
Conclusões
Se a sobrevalorização dos imóveis usados se deve à falta de produto que responda à procura, o que podemos esperar deste ano? Que o número de empreendimentos novos que vão entrar no mercado contrarie essa tendência. E se, por um lado, se espera que a valorização do metro quadrado abrande ou estagne em boa parte da cidade, é bastante possível que zonas até agora menos procuradas, venham a conhecer uma valorização.
Está a pensar vender a sua casa? Se a Mercedes não estiver a plantar um “Hub não sei das quantas” à frente da sua janela, é capaz de ser um timing adequado.A expectativa mais prudente é a de que, em geral, a maior parte das casas usadas chegará ao final de 2019 sem valer mais do que vale hoje. Por outro lado: o destaque que o país ocupa no espaço mediático internacional e a valorização da marca Portugal são conquistas que dificilmente se perderão. Lembra-se da última vez que, durante as suas férias, teve que explicar a um não-europeu que Portugal é um país independente? Eu lembro. Foi há mais de 20 anos. Antes de Portugal organizar a Expo 98, de José Saramago ser distinguido com o Prémio Nobel da Literatura, do país receber o Euro 2004, de José Mourinho se descrever como o special one ou do Cristiano Ronaldo ser tão mediático quanto a Madonna (e de esta se mudar para cá). E sim, de uma forma mais ou menos remota, o efeito conjugado de todos estes momentos tem um impacto no valor da sua casa.
Está a pensar comprar? Quanto mais se informar menos dependerá da opinião de terceiros. E escolha bem a quem pergunta aquilo que não sabe. As diferenças entre comprar casa para morar ou comprar para investir são menos do que aquelas se pensam. Os sítios agradáveis para morar são os mesmos sítios onde vale a pena investir porque, precisamente, haverá sempre quem queira lá morar.
Agora feche os olhos e pense na Praça de Espanha. Que imagens ou sensações lhe vêm à cabeça? Carros, barulho e um arco no meio do verde? Agora espreite o projecto do “oásis urbano” sobre o qual a comunicação social falou esta semana. Quantos euros a mais por metro quadrado estaria disposto a pagar para viver ali perto? E a Ajuda? Já se deu conta da intervenção de 21 milhões de euros sobre o Palácio Nacional e parte do espaço público adjacente? Pense no impacto que a obra terá no bairro. Acha mesmo que vai tudo ficar como antes?
