Arrendamento • Investimento

12 Fevereiro 2023

A NOVA Medical School e o bairro do Junqueiro

(este artigo é uma reprodução atualizada de um relatório que partilhei com os meus clientes em Agosto de 2022)

Antes de falar na NOVA Medical School é importante lembrar que, em setembro de 2016, foi lançada a primeira pedra da NOVA School of Business & Economics (NOVA SBE) em Carcavelos.

Em setembro de 2018 o polo foi inaugurado e recebeu os primeiros cursos. Por esta altura já havia indícios de que os preços das casas junto à universidade estariam a subir de forma consistente. Porquê? Em larga medida o valor de uma casa é determinado pelo rendimento que pode gerar quando colocada no mercado de arrendamento. E quando uma instituição de ensino, que figura em lugares cimeiros dos rankings internacionais e atrai estudantes de todo o mundo, se fixa numa dada área geográfica, é de prever um impacto positivo nos valores de arrendamento.

Em 2019 a Universidade Nova anunciou a futura localização da NOVA Medical School. Na extremidade sul do Bairro do Junqueiro, entre a Avenida Marginal e o n.º 142 da Rua de Luanda, junto à praia de Carcavelos. Em virtude desta alteração é possível antecipar uma dinamização do mercado de arrendamento nas imediações das futuras instalações da NOVA Medical School, cuja nova localização se encontra a pouco mais de 1500 metros da NOVA SBE.

LOCALIZAÇÃO

NOVA MEDICAL SCHOOL

https://www.nms.unl.pt/pt-pt/nms/nova-health-campus

EVOLUÇÃO DOS PREÇOS

Fonte: Lxhabidata (dados do Instituto Nacional de Estatística).

ANÁLISE

Evolução da mediana dos valores por metro quadrado dos imóveis residenciais transacionados na UF de Carcavelos e Parede.

Fonte: Lxhabidata (dados do Instituto Nacional de Estatística).

Num período de 5 anos (entre o 1º trimestre de 2017 e o 1º trimestre de 2022), o valor mediano por metro quadrado das vendas registadas na União das Freguesias de Carcavelos e Parede subiu 94%. Sendo que este valor tão acentuado deve ser considerado também à luz de um contexto de valorização crescente dos preços da habitação em Portugal (por exemplo, 83% em todo o concelho de Cascais, e 70% no concelho de Lisboa).

É plausível que nas imediações da universidade as variações possam ter sido superiores. Mas não é possível confirmar essa formulação uma vez que, relativamente ao Concelho de Cascais, não há dados desagregados disponíveis em unidades territoriais de dimensões inferiores às freguesias.

Estando a NOVA SBE localizada numa zona de contiguidade com o Concelho de Oeiras, depreende-se também que os efeitos sobre o mercado imobiliário não se circunscrevam à freguesia onde está sedeada.

Futuras instalações da NOVA Medical School (imagens de janeiro de 2023).

Carlota Andrade.

OPORTUNIDADE

Ao dia de hoje, a NOVA Medical School compreende:

1770 alunos em Medicina;

623 docentes;

497 alunos em formação pós-graduada;

172 investigadores;

102 alunos em Ciências da Nutrição.

A futura localização da NOVA Medical School vai começar por acolher uma escola dedicada ao ensino pós-graduado, com expectável potencial de internacionalização. Um modelo testado com sucesso pela NOVA SBE, onde 40% do número total de alunos da escola é proveniente de outros países. A construção do edifício onde será lecionado o curso de Medicina acontecerá numa segunda fase.

Os planos da Universidade Nova de Lisboa passam ainda por instalar na antiga Bataria de São Gonçalo, a cerca de 200 metros a norte da NOVA SBE, a NOVA School of Law.

Numa freguesia onde, segundo os dados provisórios dos Censos 2021, habitam 46.532 pessoas, não se pode desvalorizar o impacto da localização da NOVA Medical School. Que a esta data, entre estudantes, docentes e investigadores, reúne o equivalente a quase 7% da população local. A este valor devem somar-se:

a) o universo de funcionários a exercer funções de suporte à academia;

b) os números referentes à NOVA SBE e à NOVA School of Law (as previsões da autarquia de Cascais, que incluem outros polos para além daqueles que fazem parte da Universidade Nova de Lisboa, apontam para cerca de 20.000 pessoas).

Será relevante considerar que:

1) Mesmo sem uma data exata para a inauguração, a transferência da NOVA Medical School para o novo polo será uma realidade. Os trabalhos tiveram início em novembro de 2021.

2) É altamente expetável que o projeto (a cargo da Frederico Valsassina Arquitectos) determine um aumento dos valores dos arrendamentos praticados nas imediações da universidade, nomeadamente no Bairro do Junqueiro, zona de fronteira entre Carcavelos e Parede.

3) O Junqueiro tem caraterísticas interessantes. Desde logo por se encontrar a cerca de 500 metros da praia. Compreende um espaço verde de dimensões bastante generosas, e assegura a proximidade à estação de comboios e aos acessos à Avenida Marginal e à A5.

4) Neste contexto, para além do arrendamento dito tradicional (em que se celebram contratos com duração igual ou superior a um ano), é previsível que uma diversificação da procura conduza também a uma diversificação da oferta. Isto é, mais apartamentos mobilados arrendados por um dado número de meses, a valores superiores aos que são praticados no arrendamento tradicional. Mais arrendamentos parciais, a incidir sobre uma parte da casa (quarto), e em que os arrendatários têm acesso partilhado às zonas sociais da habitação. Mais residências universitárias.

5) Um estudo da Cushman & Wakefield publicado em Agosto de 2022 sobre alojamento universitário destaca:

a) o crescente investimento em residências universitárias;

b) a escassez de unidades disponíveis;

c) a insuficiência do número de projetos face ao volume da procura;

d) taxas de ocupação historicamente elevadas.

6) Caso a taxa de desocupação suba nos períodos de férias escolares, atendendo a que a) os mesmos coincidem com picos de afluência turística e b) Cascais apresenta um declarado potencial balnear, a rentabilidade dos imóveis dificilmente será comprometida.

7) Não obstante este relatório estar focado estritamente no mercado residencial, é tentador vislumbrar impactos no imobiliário comercial, nomeadamente no segmento de retalho que, previsivelmente, beneficiará de um maior fluxo de pessoas na área.

MAPAS

O mapa acima enquadra a Praia de Carcavelos e toda a zona circundante. É possível constatar a proximidade da NOVA SBE e da NOVA Medical School àquela que é a maior praia da linha do Estoril. O mapa abaixo ilustra como esta é a única zona costeira entre Carcavelos e a vila de Cascais que não se encontra totalmente urbanizada.

CONCLUSÃO

As futuras instalações da NOVA Medical School terão um impacto significativo na dinâmica de mercado de arrendamento e respetivos valores no Bairro do Junqueiro. Mais ainda porque esta não é uma aparição isolada. É a consolidação de um processo bem-sucedido ao qual a NOVA SBE deu início, e que se prolongará com a NOVA School of Law. Carcavelos começa a reunir condições para se tornar num cluster universitário com peso à escala nacional.

Nas redondezas já existem algumas residências universitárias construídas de raiz. E alguns imóveis de uso residencial, desde pequenos estúdios a moradias com piscina, destinados a acomodar estudantes. Mas a oferta existente, mesmo assumindo que pudesse ser suficiente ao dia de hoje, não conseguirá fazer face à procura gerada pela NOVA Medical School.

Para além desta procura segmentada, continuará a haver quem queira morar num bairro tranquilo, com boas acessibilidades, a alguns minutos da praia. E uma vez que muitos dos prédios foram edificados há cerca de 50 anos, é de esperar que se assista a uma onda de renovações.

Há um dado espaço e um dado momento em que a compra de um imóvel oferece um potencial de valorização. Porque há um processo de mudança, que pode durar anos, mas que nos faz sentir que uma dada localização será mais apelativa do que aquilo que foi até à data. Se estacionar o carro junto aos estaleiros da futura NOVA Medical School e percorrer o Bairro do Junqueiro, é provavelmente isso que vai sentir.