COMO A INCAPACIDADE POLÍTICA PERPETUA A CRISE DA HABITAÇÃO

AOS TIROS NO ESCURO

No dia 25 de setembro de 2025, na sequência de uma reunião do Conselho de Ministros, o Primeiro-Ministro deu uma conferência de imprensa na sua residência oficial, acompanhado do Ministro das Infraestruturas e da Habitação. Nessa comunicação, os governantes anunciaram, entre outras coisas, uma redução de 23% para 6% no IVA na construção para um valor de venda de até 648 mil euros, e uma taxa de IRS de apenas 10% para senhorios com rendas até 2.300€.

O contexto destas medidas é a subida constante e robusta dos custos da habitação, e a incapacidade de grande parte da população para os acompanhar.
Em vez de fazer o óbvio – definir aquilo que é "moderado" em função dos preços reais de mercado – o Governo guiou-se pela tabela de escalões do IMT que, desde agosto de 2024, define os limites máximos para a isenção total e parcial atribuída a jovens até aos 35 anos (e que é atualizada anualmente, daí que o teto de 648 mil euros de 2025 corresponda em 2026 a 660 mil euros).

Aquilo de que o Governo não se terá dado conta é que, três dias antes da sua conferência de imprensa, o INE publicara o Índice de Preços da Habitação do 2.º trimestre de 2025, com o número e o valor das transações para o país e para diferentes regiões.

Se tivesse consultado o relatório, teria verificado que o valor médio de venda de uma casa nova em Portugal nesse trimestre era de 317 mil euros. E talvez não tivesse proposto, para todo o país e para todas as tipologias, um limite superior ao dobro desse valor.

MAS PRIMEIRO, FALEMOS DO ARRENDAMENTO

Por ocasião deste anúncio do Governo, a oposição política e a comunicação social focaram a sua atenção no entendimento de que 2.300€ seria um valor demasiado elevado para ser qualificado como renda moderada, e na ideia de que a descida da tributação dos rendimentos prediais até esse montante faria com que as rendas de valor inferior a 2.300€ se aproximassem desse montante.

Questionar se 2.300€ é um valor demasiado elevado para ser apelidado de moderado é um exercício totalmente legítimo. E considerando que esse limite é aplicado a todo o país indiscriminadamente, é também um exercício extremamente pertinente.

Mas sugerir que um estímulo do lado da oferta (quem recebe o benefício de forma direta é o senhorio) vai – per se – encarecer os arrendamentos já carece, no meu entender, de uma explicação robusta que não tenho memória de alguém ter apresentado.

Parece razoável assumir que as pessoas que pagariam rendas acima dos 2.300€ e até aos 2.700€ possam ser quem mais beneficia diretamente deste mecanismo: os senhorios dessas casas podem ter vantagem em descer a renda para 2.300€, o limite superior elegível para o benefício.
Só para ficar totalmente claro: uma renda de 2.300€ tributada a 10% deixa ao senhorio 2.070€ líquidos, mais do que uma renda de 2.700€ tributada à taxa geral de 25% (2.025€).
É certo que alguns senhorios (nomeadamente, aqueles que celebraram contratos de 5 anos) já beneficiavam de uma taxa de 15%. Para esses, a redução para 10% também pode compensar uma descida da renda para 2.300€, mas a faixa em que isso acontece é mais estreita: até pouco acima dos 2.400€.

Mas tão ou mais pertinente do que perguntar se esta é a franja da população que mais devemos tentar ajudar (aquela que pode pagar mais de 2.300€ por uma renda) é questionar a ideia, repetida tantas vezes pelo Governo, de que não há inconvenientes em definir um limite superior muito elevado para a generalidade do país.

Segundo o Observador, o Ministro das Infraestruturas e da Habitação é peremptório: "É um teto fiscal e não um rótulo social. Só não percebe quem não quer".

A BITOLA DE LISBOA E O RESTO DO PAÍS

Em Braga, segundo o último relatório das Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local publicado a 29 de setembro deste ano, o valor mediano por metro quadrado dos novos contratos de arrendamento corresponde a metade desse mesmo indicador em Lisboa (8,68€/m² vs. 17,43€/m²).

No preciso momento em que escrevo estas linhas (dia 26 de outubro de 2026) há 432 anúncios de apartamentos para arrendar no Portal Idealista no concelho de Braga. Destes 432, apenas seis apresentam valores iguais ou superiores a 2.300€. Repito: seis. Ou seja, o limite que o Governo escolheu para uma renda moderada situa-se, nesta amostra, em torno do percentil 99. É apenas junto desse topo que o limite pode gerar um incentivo direto à descida das rendas.

Sem querer desvalorizar o eventual impacto do incentivo fiscal como um todo (porque a redução do imposto também beneficiou os senhorios que praticavam rendas até 2.300€, e o Governo poderia alegar que isso trouxe mais casas ao mercado), que incentivo tiveram os senhorios de casas a uma "renda mensal moderada" para baixar o valor? Nenhum.

Recordando que o valor mediano por metro quadrado das novas rendas é metade do valor registado em Lisboa... que impacto poderia ter tido a medida do Governo se o limite em Braga para a atribuição do benefício fiscal fosse de 1.150€?

Na mesma consulta ao Idealista, havia 95 anúncios entre os 1.150€ e os 1.350€, um intervalo de valor em que – considerando um teto de 1.150€ para o benefício fiscal – se aplicaria um incentivo direto aos senhorios para baixar o valor da renda até esse montante (ou seja: uma renda de 1.150€ tributada a 10% gera um rendimento líquido superior a uma renda de 1.200€ ou 1.300€ tributada a 25%, assumindo que não há bonificações por via de uma duração igual ou superior a 5 anos).

Sobre este tema, em entrevista ao jornal ECO, Miguel Pinto Luz, Ministro das Infraestruturas e da Habitação, faz uma declaração surpreendente.
Diz o ministro (sobre o limite superior de 2.300€ aplicado a todo o país):

"(...) é uma medida que tem uma externalidade positiva, de justiça territorial: coloca outra vez competitivos territórios que não eram competitivos hoje. Portanto tem essa dimensão".

De que justiça territorial é que o ministro fala?
Considerando esta amostra, em Braga, o limite de 2.300€ é incapaz de gerar um incentivo orientado para baixar as rendas (verdadeiramente) moderadas: os senhorios desses imóveis beneficiam da redução fiscal mesmo que continuem a cobrar exatamente o mesmo aos seus inquilinos.

Sublinho que não estou a tomar a liberdade de definir o que é moderado.
A minha observação pressupõe a aceitação daquilo que os membros do Governo repetiram inúmeras vezes: que 2.300€ é uma renda moderada em Lisboa.
A única coisa que distingue a minha abordagem da do executivo é que eu não ignorei os dados publicados pelo instituto público que tem por missão "produzir, de forma independente e imparcial, informação estatística oficial de qualidade, relevante para a Sociedade". E esses dados são categóricos sobre a proporção entre os valores medianos das rendas por metro quadrado em Lisboa e em Braga.

Note-se que a Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) já tinha alertado para o facto de apenas 0,9% dos contratos de arrendamento habitacional sujeitos a tributação autónoma apresentarem rendas superiores a 2.300€, e para o facto de o limite ser fixado a nível nacional, sem atender às diferenças territoriais. A mesma análise estimava que mais de três quartos da perda de receita de IRS com esta medida (cerca de 217 dos 279 milhões de euros) dissessem respeito a contratos com rendas até 1.000€. Ou seja, a senhorios que passam a pagar menos imposto sem que a medida lhes dê qualquer incentivo direto para baixar a renda.


É absurdo concentrar o incentivo direto à descida das rendas no topo da distribuição. E demonstra que o conceito de renda mensal moderada do Governo é desprovido de qualquer critério.

Mas o que é talvez mais grave é que o Governo possa não ter percebido que, ao aplicar a todo o território nacional a bitola de Lisboa, está a desperdiçar a oportunidade de – por todo o país – incentivar os senhorios de casas com rendas (verdadeiramente) moderadas a baixar o montante mensal que cobram aos seus inquilinos.

E recordo que, em Portugal, num total de 308 concelhos, existem seguramente mais de duas centenas de municípios onde os custos da habitação são inferiores aos de Braga. E que a todos eles o Governo entendeu por bem aplicar o mesmo limite superior de "renda mensal moderada" de 2.300€ e o "preço moderado de venda" de 660 mil euros.

Dito tudo isto, ainda que os 2.300€ sejam também referência para a redução do IVA na construção destinada a arrendamento, o impacto da renda mensal moderada incide essencialmente sobre o parque residencial existente. É verdade que se está a perder uma oportunidade de dar um verdadeiro sentido ao incentivo fiscal. Mas, por mais desapontante que isto possa parecer, os efeitos desta visão distorcida de rendas moderadas são mais limitados no tempo.

Na aplicação do benefício fiscal à construção para venda, opções sem critério podem mesmo agravar os problemas da habitação no longo prazo.
Porque não se trata apenas de definir o preço da oferta. Neste caso, pode desperdiçar-se também a oportunidade de (re)definir a própria oferta.

O GOVERNO NÃO PERCEBEU A OPORTUNIDADE QUE ESTÁ A DESPERDIÇAR

A desadequação da definição de "preço moderado de venda" pode ter consequências mais profundas do que no arrendamento, porque os promotores imobiliários dispõem de uma faculdade que os senhorios não têm.
Estes empresários não decidem apenas a que preços vão ser anunciadas as casas que estão por construir. Cabe-lhes também decidir que casas vão ser essas.

Aquilo que deveria estar em causa é atribuir um benefício fiscal a quem define que oferta nova de habitação existe, se (e só se) essa definição servir os objetivos que o próprio Governo inscreveu no preâmbulo do decreto-lei.

O que se pretende é reduzir a despesa do empresário, para que a equação que sustenta o seu plano de negócios viabilize a construção de casas a preços compatíveis com os rendimentos da maioria da população nas mais diferentes regiões.

Se um empresário entender que há procura para casas de 600 mil euros e que, considerando os custos e os riscos do projeto, esse segmento lhe oferece um negócio mais favorável do que construir casas para vender a 500 ou 400 mil euros, é previsível que mantenha essa escolha.
Não há nada de surpreendente nessa decisão. O problema é que, com um limite de 660 mil euros, é bem possível que beneficie do incentivo fiscal sem que para isso seja obrigado a construir casas mais baratas. O Estado arrisca-se, assim, a apoiar uma opção que o empresário já tomaria, quando poderia usar esse apoio para tornar mais atrativa a construção de casas a preços inferiores, que é aquilo que se pretende com estas medidas.

O que se exige ao Estado é que pense, com critério, como poderá motivar os empresários a construir casas no segmento de preços de que o país mais precisa. E é profundamente surpreendente que ainda seja necessário lembrar aos membros do Governo e aos deputados da Assembleia da República que essas casas não deveriam custar 600 mil euros.

De que nos serve ter uma lei que atribui benefícios fiscais ao promotor imobiliário que vender, por 500 ou 600 mil euros, um T1 em Oeiras ou um T3 em Aveiro? Esse é um segmento de preços ao qual o sector já vem respondendo.

Não faltarão, uma vez mais, membros do Governo a dizer "isso é apenas o limite, nada impede que se construam casas abaixo desse valor". Mas esse argumento não é aceitável neste contexto.

Um limite só produz um efeito se conseguir ser restritivo. E isso é muito difícil de acontecer quando o teto representa o dobro do valor médio das casas novas transacionadas no país. Para que um incentivo gere o efeito pretendido, é necessário que condicione a escolha do seu beneficiário.

Aliás, o Público já havia dado um contributo bastante significativo para a discussão (replicado pelo ECO em acesso livre), ao demonstrar que, para uma casa de área média, não há um único concelho no país, nem sequer Lisboa ou Cascais, onde o valor mediano de venda ultrapasse o "preço moderado" definido pelo Governo.

Mas que incentivo real à construção de casas mais baratas é que se consegue introduzir com um limite tão elevado?
O promotor que hoje vende um T2 por 450 mil euros em Espinho (valor em linha com alguns anúncios atuais de construção nova no concelho) não recebe, por via deste benefício, um incentivo específico para baixar preços. Pelo contrário: como o Estado lhe garante a mesma vantagem fiscal até aos 660 mil euros, se sentir que há procura num segmento mais elevado, pode até desenvolver um produto para vender a preços superiores. Ora, o que se pretendia era precisamente o contrário: incentivá-lo a construir casas mais baratas.

Pode também optar por construir em Guimarães, onde – segundo o último relatório das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, publicado a 23 de outubro deste ano – o valor mediano por metro quadrado (1.859€/m²) é cerca de um terço inferior ao de Espinho (2.797€/m²), e oferecer, pelo mesmo preço, um produto de segmento superior àquele que oferecia em Espinho. Em nenhum destes cenários o novo enquadramento legal parece incentivar o promotor a construir casas mais baratas.

Vamos então tentar perceber a ordem de grandeza. Num exercício meramente ilustrativo, admitamos que o valor por metro quadrado da construção nova é 30% superior ao valor mediano por metro quadrado do total das casas transacionadas em cada concelho [como referência, os dados do Índice de Preços da Habitação do INE permitem calcular que, no Norte (NUTS II), o valor médio das transações de casas novas foi, no 2.º trimestre de 2026, cerca de 15% superior ao do conjunto das casas transacionadas; trata-se, contudo, de um valor por casa, e não por metro quadrado]. Com esse pressuposto, 500 mil euros – cerca de três quartos do limite de 660 mil euros – corresponderiam a cerca de 207m² em Guimarães e 138m² em Espinho.

Duas notas:

1. Neste exercício, quanto mais elevado for o prémio assumido para a construção nova, menores serão as áreas resultantes.

2. Espinho não é um concelho barato: segundo as mesmas estatísticas, o valor mediano por metro quadrado é o terceiro mais elevado da Área Metropolitana do Porto e chega a ser superior ao de alguns concelhos da Área Metropolitana de Lisboa.

Sabendo que, em Portugal, um agregado familiar tem, em média, 2,4 pessoas, parece-me razoável dizer que as casas de que o país mais precisa serão, em média, mais pequenas do que as destes exemplos. E, por isso, mais baratas.

Dito isto, a redução da dimensão média dos agregados também pode ser usada pelos promotores junto das autarquias (no seu lugar, eu faria isso mesmo) para defenderem projetos com tipologias mais pequenas e, assim, tirarem o máximo partido de o limite do "preço moderado de venda" ser igual para um T0 ou um T4: afinal de contas, um T1 de 60m² ou 70m² em Lisboa ou Cascais, vendido por 650 mil euros, cumpre o critério de preço para beneficiar do incentivo fiscal.

Creio que assim fica mais claro o que me leva a afirmar que os limites definidos pelo Governo deitam por terra aquilo que o próprio decreto-lei se propõe fazer, e a acreditar que estas medidas vão fomentar a construção de casas que a maioria das famílias não consegue pagar.

Com este desenho, ao reduzir a tributação, o Estado arrisca-se a subsidiar condomínios com piscina em Guimarães e noutras cidades, a preços que só poderiam ser descritos como "moderados" em concelhos mais caros. Prescinde-se, assim, da contrapartida que dá sentido ao incentivo – um limite de preço que obrigue, de facto, a vender mais barato – e desperdiça-se a oportunidade de produzir casas acessíveis à maioria da população residente. Não tenho rigorosamente nada contra casas com piscina; aliás, tenciono viver numa. Só não acho que caiba ao Estado subsidiar esse meu desejo.

Ou o Governo não está a dizer a verdade quando, no preâmbulo do decreto-lei, fala na necessidade de "criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional"… ou, neste capítulo particular (porque é verdade que este diploma também compreende iniciativas positivas), não entende as consequências das suas opções.
Eu acredito na segunda hipótese. E é por isso que escrevo este texto.

O que está em causa não é um mecanismo que baixe artificialmente os preços das casas, mas a definição de um incentivo capaz de viabilizar planos de negócios para que os empresários se dediquem a construir casas diferentes daquelas que o mercado os convida a produzir.

Estamos a falar de produzir casas para pessoas com menos dinheiro do que aquelas para quem mais se tem construído. Provavelmente serão casas com dimensões menos generosas, um rácio inferior de casas de banho por quarto, ou acabamentos mais espartanos.

Não está tanto em causa lutar para que, em 2027, os portugueses tenham melhores padrões habitacionais do que em 2007. Essa luta – perante uma escalada de preços que a evolução dos salários não acompanha nem de perto – parece perdida.
É importante ter presente que a inacessibilidade do produto habitacional tem fomentado o aparecimento de modelos de negócio assentes na exploração da escassez residencial. Nos últimos anos temos visto soluções de habitação que representam um retrocesso assinalável nas condições de vida das pessoas. Estou a pensar, por exemplo, no uso habitacional de arrecadações e garagens, ou na sobreocupação e no fracionamento extremo do espaço, que já tive oportunidade de retratar neste artigo.

Admito que pareça uma longa viagem, das casas de até 660 mil euros ao quarto dividido por quatro desconhecidos. Mas estes exemplos são, em boa medida, o último elo de uma cadeia. Quando a classe média deixa de poder pagar a oferta que lhe seria destinada, desce para o segmento imediatamente abaixo, disputando essas casas com quem lá estava e empurrando essas pessoas, por sua vez, mais para baixo. No fim da cadeia, para quem tem menos, o que sobra é a garagem, a arrecadação ou uma cama num quarto sobrelotado. Ou, nos casos mais dramáticos, a rua. O atual Governo não é, evidentemente, o culpado destes fenómenos. Mas, com este decreto-lei, passa a ter a responsabilidade política por decisões que contribuem para os perpetuar.

É verdade que quem compra uma casa nova de 600 mil euros tenderá a deixar a casa onde vivia, que ficará disponível para outra família. Mas esse efeito é lento e incerto, e não justifica que o Estado abdique de receita fiscal sem que isso se traduza num apoio direto ao segmento em que o défice de casas é mais acentuado.

Por mais que isto não sirva os objetivos imediatistas do marketing político de governo e oposição, é importante termos noção de que aquilo que temos em mãos com o "preço moderado de venda" é a oportunidade de ajudar a definir que parque habitacional poderemos ter em 2032 ou 2037.

AS CASAS DE QUE O PAÍS PRECISA

A redução do IVA na construção de 23% para 6% pode contribuir para que sejam construídas casas mais baratas. Não porque os preços, milagrosamente, vão começar a baixar. Mas porque um benefício fiscal pode viabilizar o projeto de uma casa de segmento inferior àquela que, sem o incentivo, seria previsivelmente edificada no seu lugar.

E dessa forma, alterando a composição da oferta (construindo-se mais casas do segmento médio onde, sem incentivos, tenderiam a "nascer" casas para o segmento médio-alto), é expectável que a construção nova contribua menos para a escalada dos preços.

Podemos também equacionar se, num cenário em que a construção represente cerca de dois terços do investimento total de um projeto, a descida de 17 pontos percentuais no IVA poderia representar uma poupança próxima de 10% do investimento. Uma poupança que o promotor poderia transferir, total ou parcialmente, para o preço final pago por quem vai habitar a casa.

Mas essa visão tem duas limitações.
A primeira é óbvia. Nada nos assegura que o benefício fiscal atribuído ao promotor não possa ser absorvido por ele e/ou pela pessoa que lhe vende o terreno (que é, de alguma forma, a repetição daquilo que vimos no arrendamento). Esse é um risco objetivo e é isso mesmo que, segundo o Público, sugerem dois pareceres pedidos pela Assembleia da República (um assinado por Luís Clemente-Casinhas e Sofia Vale, professores do ISCTE; outro por Paulo Rodrigues, economista do Banco de Portugal).
A segunda limitação convida à reflexão. Será que, mesmo fazendo fé em que o benefício atribuído ao promotor seja transferido, total ou parcialmente, para o comprador final, aquilo de que o país mais precisa urgentemente são casas de 600 mil euros vendidas a 550 mil euros?
Eu acho que não.

Acho que Portugal precisa de casas a 200, 300 e 400 mil euros.
E não, não estou a viajar na maionese.

Se os deputados da Assembleia da República fizerem algumas pesquisas por construção nova no Idealista, vão descobrir que, no concelho de Sintra, há projetos novos com apartamentos T2 entre os 360 e os 380 mil euros.
E que no concelho de Vila Nova de Gaia há mais do que um empreendimento a anunciar apartamentos T1 e T2 abaixo dos 200 e 300 mil euros, respetivamente.

Não estão localizados na zona histórica de Sintra nem no centro de Gaia, nem oferecem vistas frontais sobre o Palácio da Pena e a Ponte Dom Luís, mas são propostas de habitação, em outubro de 2026, nos 2.º e 3.º concelhos mais populosos do país, a preços a que uma boa parte da população pode, pelo menos, considerar comprar uma casa.

Em 2024, em Leça da Palmeira, foi lançado um empreendimento com estúdios (T0) de 31m² a menos de 100 mil euros e apartamentos T3 de 98m² pouco acima dos 300 mil euros. À data de hoje, na página do promotor, ainda há um T3 com uma planta retangular, um dos quartos em suíte e um lugar de estacionamento à venda por 335 mil euros. Ou seja, um apartamento de praticamente 100m² localizado numa zona bastante mais cara do que a generalidade do país, com um preço muito semelhante ao valor médio de venda de uma casa de construção nova.

Leça da Palmeira é uma zona costeira do município de Matosinhos que, segundo os dados do INE, num universo de 308 concelhos, faz parte dos 10 concelhos mais populosos de todo o país e dos 20 concelhos em que o valor mediano por metro quadrado das casas é mais elevado. Não estamos a falar de uma zona remota do interior. Matosinhos é o terceiro concelho mais populoso da Área Metropolitana do Porto e o segundo mais caro, só ultrapassado pelo próprio Porto (e à frente de Espinho, de que já falámos).

Grande parte destes apartamentos não tem aquecimento, roupeiros, forno, frigorífico ou máquinas de lavar roupa e loiça. Mas este promotor entendeu (e pelos vistos bem, restam apenas 3 unidades disponíveis num total de 102) que havia quem pudesse dispensar esses elementos para poupar algum dinheiro na compra de uma casa nova. 

Estou seguro de que os preços nestes empreendimentos só foram possíveis graças a um conjunto de pressupostos que nem sempre se conjugam. Mas é para isso mesmo – concretizar projetos que dificilmente seriam viáveis nas atuais condições de mercado – que o benefício fiscal deve existir.

UM LIMITE IGUAL PARA UM PAÍS DESIGUAL

O problema deste decreto-lei não está apenas no valor escolhido. Reside também no facto de ser um só. Que o limite seja o mesmo para um T0 ou um T4 é algo difícil de entender. Admito que um único limite possa facilitar a aplicação do incentivo fiscal de forma transversal num mesmo edifício em propriedade horizontal. Mas não creio que a facilidade de aplicação seja suficiente, por si só, para justificar tal opção. E muito menos justifica que se aplique o mesmo limite a todo o país. Uma casa em Cascais não custa o mesmo que uma casa em Bragança: o valor mediano por metro quadrado em Cascais é quatro vezes superior ao de Bragança.

Mesmo que o limite tivesse sido fixado no valor médio de venda das casas novas em Portugal (330 mil euros), continuaria a ser excessivo em boa parte do país e, provavelmente, insuficiente onde as casas são mais caras. Um limite com critério teria de variar em função dos preços reais de transação que o INE publica, como, aliás, creio que ficou bem demonstrado com o exemplo de Braga no arrendamento (e acredito que voltará a ficar já a seguir).

Atente por favor no valor médio de venda de uma casa nova na Grande Lisboa, a região mais cara do país, no 2.º trimestre de 2026: 584 mil euros.
Todos os seus 9 concelhos (Lisboa, Cascais, Oeiras, Odivelas, Loures, Amadora, Sintra, Mafra e Vila Franca de Xira, por ordem decrescente de preços da habitação) constam do top 25 dos concelhos mais caros de Portugal (num universo de 308 municípios).
Os primeiros 5 constam do top 10 dos concelhos mais caros, e os três primeiros são mesmo os três municípios mais caros de todo o território nacional.

E ainda assim, sabendo-se que, numa zona composta pelos concelhos mais caros de todo o país, o valor médio de venda de uma casa nova é de 584 mil euros, determina-se que 660 mil euros é um valor moderado em Bragança.
Onde, como o leitor já sabe, o valor mediano por metro quadrado representa um quarto daquele que se regista em Cascais.

Acha que Bragança é um exemplo escolhido a dedo?
Não é.
Há três capitais de distrito onde os preços são mais baixos.

Acha que Bragança é um exemplo demasiado periférico?
Falemos então de Santarém, em cuja estação ferroviária param comboios Intercidades e Alfa Pendular, que demoram cerca de meia hora até à Gare do Oriente.
O valor mediano por metro quadrado em Cascais é 3,1 vezes superior ao de Santarém.

Acha agora que é Cascais o exemplo escolhido a dedo?
Falemos então de Sintra, onde o valor mediano por metro quadrado é 1,9 vezes superior ao de Santarém.

Aquilo que se está a pedir ao Governo é do mais elementar bom senso. Em boa verdade, é essencialmente isso que se lhe está a pedir: bom senso.

Ter limites distintos para áreas geográficas com custos de habitação (tão) distintos não é novidade. Já em 2019, um anexo da Portaria n.º 176/2019 ordenava os 308 concelhos do país em 6 escalões para o Programa de Arrendamento Acessível.
Mas o mais surpreendente é que, no mesmo decreto-lei em que o Governo criou as definições de "renda mensal moderada" e "preço moderado de venda", apresentou também o "Regime Simplificado de Arrendamento Acessível", cujos limites, fixados pela Portaria n.º 454/2026/1, foram publicados a 13 de outubro.

Para o arrendamento acessível, o Governo definiu 144 conjuntos distintos de limites de renda para os 308 concelhos e as diferentes tipologias, baseando-se, segundo a própria portaria, nas rendas medianas que o INE publica para cada concelho. Leu bem: 144.
Para a "renda mensal moderada" e o "preço moderado de venda", não importaram os dados do INE nem a diversidade possível de tipologias. Foi definido um único limite para cada um: 2.300€ e 660 mil euros, para todo o país e para qualquer tipologia.

Não se pede ao Governo que replique, na venda de casas novas e no arrendamento livre, os 144 conjuntos de limites do arrendamento acessível. Bastaria fazer algo semelhante ao que se fez em 2019: agrupar a totalidade dos concelhos em alguns escalões em função dos preços que o INE publica e, idealmente, dentro de cada escalão, definir limites por tipologia.

REFLEXÕES FINAIS

O Governo parece ainda não ter entendido que, com este decreto-lei, nos arriscamos a passar os próximos anos a incentivar a construção de casas num segmento de preços ao qual o sector já vem respondendo de forma orgânica. E isto acontece num momento em que o país precisa, urgentemente, de um estímulo para construir mais barato.
Quando se premeia da mesma forma quem constrói para segmentos mais elevados ou mais baixos, não se pode afirmar que há um incentivo para construir casas baratas em detrimento de outras mais caras. Porque não é verdade.

Eu sou uma das pessoas que mais beneficia com a falta de critério na aplicação do benefício fiscal. Como consultor imobiliário, o meu rendimento duplica quando, em vez de uma casa de 330 mil euros, vendo outra de 660 mil. Dito isto, estou seguro de que não faltarão pessoas em situação idêntica à minha que – até no exercício legítimo das suas funções associativas – expressarão junto do Governo opiniões totalmente contrárias às que defendo neste artigo.
Cabe à comunicação social avaliar quando é que os interesses de uma associação, uma classe ou um sector coincidem com o interesse público.

Não se pode exigir ao Ministro de Estado e das Finanças e ao Ministro das Infraestruturas e da Habitação que sejam especialistas no mercado residencial e nos seus mecanismos. Mas um governo não é composto apenas por um primeiro-ministro, 16 ministros e 43 secretários de Estado. Há centenas de pessoas entre chefes de gabinete, adjuntos, técnicos especialistas, secretários pessoais e um universo de pessoal que presta apoio técnico.
E é difícil aceitar que entre tantos profissionais (e mais um sem-número de especialistas que lhes é permitido consultar) não pareça ter havido uma discussão séria sobre a melhor forma de estabelecer valores-limite para a atribuição de um benefício fiscal, cujo propósito é incentivar a construção de casas que a maior parte da população possa pagar.

Depois de ter estado presente, a 9 de janeiro, na discussão da proposta de lei na generalidade no plenário da Assembleia da República, fiquei exatamente com a mesma sensação: grande parte dos deputados não domina as matérias e limita-se a fazer discursos alinhados com o seu contexto partidário.
Na sequência dessa discussão publiquei, a 10 de fevereiro, o artigo "Quão moderados são uma renda de até 2.300€ e um preço de até 660.982€?" e enviei-o à Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública, onde a proposta estava a ser apreciada na especialidade.

Ao contrário do que muitas pessoas sugerem, a crise de acesso à habitação não tem uma ou duas causas nem uma ou duas soluções.
E a proposta de lei que o Governo conseguiu fazer passar na Assembleia da República tem o mérito de atuar sobre várias dimensões.

Este Governo entendeu, e na minha opinião muito bem, que, em vez de proibir ou limitar, lhe cabia incentivar. Mas um governo cujo mantra é o de que a luta contra a crise de acesso à habitação se vence pelo lado da oferta... tinha a obrigação de perceber de que tipo de oferta o país mais precisa.

Com um único limite superior para todo o país, não se conseguem assegurar as contrapartidas necessárias por parte dos beneficiários diretos do incentivo fiscal: os promotores, que são quem vai definir a oferta de habitação do país.
Porque, mais do que "mais casas", Portugal precisa de "mais casas que a maioria dos portugueses consiga pagar".

A definição de preço moderado é demasiado importante para se arriscar a deitar (quase) tudo a perder com uma decisão que, à luz dos dados, é totalmente incompreensível. E a minha objeção não tem nada que ver com semântica. Nada tenho contra o termo "moderado". Mas tenho imensa coisa contra chamar moderados a valores que, em quase todo o território nacional, não expressam a mais pequena moderação.

Ou o Governo age de acordo com as palavras que escolhe, ou acabará por contribuir para perpetuar a crise de acesso à habitação.