Arrendamento • Investimento
03 Agosto 2020
A atender pelos números do Instituto Nacional de Estatística, os preços das casas subiram, entre o primeiro trimestre de 2016 e o primeiro trimestre de 2020, 77,8% em Lisboa e 72,2% no Porto. Não é preciso ser um génio para perceber que houve pessoas a fazer bons negócios com a compra e venda de imóveis e outras a experimentar dificuldades em acompanhar os custos da habitação.
Os números do turismo dispararam nos últimos anos e, para bem de um país a recuperar de um resgate financeiro, o investimento estrangeiro não se ficou pelas praias e hotéis portugueses. Há cada vez mais pessoas a escolher Portugal para viver e cada vez mais empresas a escolher operar desde cá. E havia também, até há menos de meio ano, cada vez mais portugueses a lucrar com isso. É verdade que o impacto económico que estas dinâmicas geraram no mercado residencial comporta riscos para a estabilidade social. Mas é verdade também – e a reabilitação urbana nos centros de Lisboa e Porto são o exemplo perfeito disso mesmo – que houve melhorias substanciais na condição do património edificado e na percepção do estado de conservação de muitos bairros e localidades.
A incapacidade de parte significativa da população continuar a viver no coração das duas áreas metropolitanas nacionais é um problema. Um problema ao qual acredito que o Estado deve acudir. E acudirá sempre, senão por outro motivo melhor, porque os votos das pessoas que temem ficar sem casa importam a quem quer que esteja no poder. Isto não significa que se tenha que matar o alojamento local ou acabar com programas de captação de investimento via imobiliário. Significa que o Estado deve contribuir directamente para a solução. Algo que qualquer investidor devia agradecer. Porque aquilo que tantos dos que preconizam que o Estado seja cego, surdo e mudo parecem não entender, é algo relativamente simples de esboçar: um país (região ou cidade) com problemas sérios de acesso à habitação é um país com pessoas desesperadas, e um país com pessoas desesperadas é um país com mais criminalidade (lá se ia o nosso 3º lugar no top das nações mais seguras do mundo) e tensão social. E não há quem queira ter o seu negócio perto de qualquer uma dessas coisas.
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Ponte 25 de Abril.
por Glauco Zuccaccia
Porque tem de ser o Estado a preocupar-se com a habitação?
Porque ninguém mais o fará. Ricardo Robles é, simultaneamente, o campeão regional, nacional, europeu, mundial e olímpico na demonstração desta verdade universal. Robles, nomeado em 2017 vereador na Câmara Municipal de Lisboa (CML), com o pelouro da Educação, Saúde, Direitos Sociais e Cidadania, era a face mais visível da defesa do direito à habitação e do combate aos despejos em Lisboa. Entretanto, em 2014 e juntamente com a irmã, havia comprado um edifício à Segurança Social por 347.000€ e gastou mais 650.000€ na sua reabilitação. Já em 2018, o edifício foi colocado no mercado através de uma mediadora imobiliária por 5,7 milhões de euros. Só para que fique claro: admiro o Ricardo Robles empresário. Os manos Robles tiveram a visão que a minha irmã e eu e muitos outros pares de manos gostariam de ter tido (e assumiram riscos: chegaram a pagar 16% de taxa de juro anual ao Montepio Geral).
Esqueçamos por momentos a contradição óbvia entre as palavras de Robles e os seus actos: não cabe a ele nem a ninguém assegurar arrendamentos a preços acessíveis para que as famílias vizinhas não tenham que viver em outro lado. De resto, não conheço ninguém que esteja disposto a vender por 3 ou por 4 aquilo que acredita poder ser comprado por 5. Ao Estado não cabe definir por quanto é que duas partes acordam uma transacção. Mas cabe-lhe agir por forma a responder aos desequilíbrios sociais que o mercado livre possa gerar. E se essa resposta acontecer na medida certa (e não estou a sugerir que tal definição seja tarefa fácil) serão os próprios agentes económicos a aplaudir a intervenção do Estado. De resto, não têm parado de lhe pedir que intervenha nos últimos meses...
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Baixa lisboeta.
por Gustavo Frazão
Programa Renda Segura
E a administração local? Não há site de autarquia que não dedique um directório a partilhar acções ou políticas de habitação. Mas o Programa Renda Segura da CML tem algumas características diferenciadoras. O município decidiu avançar com o arrendamento por 5 anos (renováveis por outros 5) de 600 fogos habitacionais que vai depois subarrendar a preços acessíveis à classe média. Ou seja, há uma baliza de rendimentos através da qual se pretende deixar de fora quem não careça efectivamente do apoio e, por outro lado, quem não demonstre capacidade para suportar a renda que lhe caberia pagar. Os valores máximos que a CML está disposta pagar enquanto arrendatário não são impressionantes. Mas é preciso ter em conta duas coisas:
- pretende-se ajudar a classe média, e é a pensar em imóveis em linha com esse perfil que a medida ganha sentido;
- aos valores oferecidos acrescem-se, para contratos celebrados em 2020, a isenção de tributação de rendimentos prediais (IRS/IRC), do IMI, e do pagamento de mais-valias nos casos de transferência de apartamentos alocados ao alojamento local (caso a habitação esteja mobilada, a renda pode ser majorada até 10%, valor pelo qual a autarquia adquire os móveis em causa).
Por último: o município assume o compromisso de devolver o imóvel em condições idênticas às que se encontrava quando o tomou como arrendatária. Pagando até três rendas caso se tratem de pequenas reparações ou, assegurando ela mesma obras maiores, durante as quais o proprietário continuará a receber a renda acordada.
Rendas máximas por tipologia do fogo e valores indicativos por freguesia.
Montecchios versus Capuletos
Acredito que, no centro de Lisboa, bairros menos nobres localizados em freguesias consideradas prime, possam ser interessantes aos olhos de investidores. Estou a pensar em sub-clusters geográficos com valores de mercado abaixo dos praticados no resto da freguesia, como o Bairro do Rego nas Avenidas Novas, ou algumas zonas da freguesia do Parque das Nações edificadas antes de 1998 (e outros tantos exemplos espalhados pela cidade). Estes bairros ou conjunto de arruamentos são atractivos no mercado de arrendamento por terem localizações centrais e serem servidos por uma boa rede de transportes. Por outro lado são desprovidos de uma reputação social e percepção de valor que justifiquem, até à data, elevados montantes de transacção.
Recorde-se que Portugal atribui Golden Visa a quem fizer investimentos imobiliários num valor igual ou superior a meio milhão de euros (distribuídos por um ou mais imóveis). Estas pessoas procuram, além de um documento que lhes permita circular livremente pela União Europeia, investimentos com um bom compromisso entre rentabilidade e risco, e potencial de valorização. Acredito que a CML e o Programa Renda Segura assegurem o primeiro pressuposto, e que a escolha acurada de uma localização contígua a zonas prime perspective uma valorização significativa no prazo de cinco anos.
O que é que estou a tentar dizer? Que estamos perante um instrumento e um contexto que podem conciliar políticas públicas de habitação e captação de investimento. Uma espécie de melhor de dois mundos onde Montecchios e Capuletos podem conviver e amar-se em paz. Encontrei imóveis no mercado que acredito poderem, em simultâneo, captar investimento estrangeiro e contribuir para uma oferta habitacional a preços acessíveis na capital. Dois propósitos que nos são apresentados quase sempre como interesses inconciliáveis e mutuamente limitadores. E dos quais se tem feito arma de arremesso, numa disputa constante pela influência sobre a acção política.
Esta análise não tem, obviamente, uma aplicabilidade universal. Por exemplo, alguém que realizou benfeitorias não poderá desfrutar da dedução fiscal sobre os gastos em que incorreu, porque não há sequer lugar a tributação. E sejamos claros: a pertinência e o potencial sucesso do Programa Renda Segura foram alavancados significativamente pelos efeitos da crise pandémica. Mas esta medida responde a necessidades reais. E se permitem o cinismo: 2021 é ano de eleições autárquicas, desconfio que o executivo camarário se esforçará para que tudo corra pelo melhor com esta iniciativa...
