Dicas úteis • Arquitetura
11 Maio 2019
Importa saber que existem, em Portugal, duas medidas de uso comum quando falamos de imóveis residenciais. Infelizmente estas medidas são, às vezes, operacionalizadas de forma quase aleatória por proprietários e (alguns) agentes de mediação. O que faz com que se confronte, ocasionalmente, dois ou mais imóveis usando critérios e ordens de grandeza distintas. Quando assim é, está a enviesar-se desde logo qualquer esforço objectivo de comparação.
por CHUTTERSNAP
Uma das variáveis mais importantes na procura de casa é a área. Porque ela nos ajuda a quantificar e percepcionar as condições de habitabilidade de um espaço. Mas também porque é sobre esta variável, através do valor/m2, que é projectado o montante pelo qual se espera que um imóvel seja transaccionado.
Área Bruta Privativa (A.B.P.)
“É a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (…)” (artigo 40.º, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).
A A.B.P. é a área medida “das paredes (inclusive) para dentro”. Aquela que é utilizada para calcular o valor patrimonial do imóvel, sobre o qual são calculados montantes de tributação. Ou seja, ao adquirir-se uma fracção habitacional, não se está apenas a comprar o espaço habitável mas a estrutura que o envolve. Note-se que a A.B.P. não inclui, nem arrecadações e lugares de garagem (que integram a Área Bruta Dependente), nem zonas exteriores.
Inclui: salas, quartos, corredores, halls, cozinhas, casas de banho, varandas fechadas, caves e sótãos, vestíbulos e arrumos, instalações sanitárias, circulações interiores; 100% da área das paredes interiores, das paredes que constituem fachada e das paredes que confinam com áreas comuns; 50% da área das paredes contíguas a outras fracções.
Exclui: varandas abertas, terraços, garagens e arrecadações.
Em que documentação pode encontrar a Área Bruta Privativa? Na Caderneta Predial Urbana.
A A.B.P. é também o conceito que estará mais perto daquilo que poderia ser considerado a “área oficial” dos imóveis habitacionais em Portugal.
Por dois motivos, desde logo porque é em função dela que são elaborados os estudos mais relevantes sobre o preço das casas. Quando o Instituto Nacional de Estatística reporta que a mediana do preço/m2 num dado concelho ou freguesia do país é de 3.000€/m2, é a A.B.P. que está a ser considerada.
Tão ou mais relevante, é também em função do valor da A.B.P. que a avaliação bancária se reporta. Mais, usualmente, mesmo que a casa tenha sofrido alterações, caso elas não estejam devidamente averbadas e refletidas no valor apresentado na caderneta predial urbana, o avaliador tenderá a ignorar (ou a valorizar de forma residual), qualquer acréscimo ou extensão.
Área Útil (A.U.)
“É a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (…)” (artigo 67.º , Regulamento Geral das Edificações Urbanas).
À excepção de algum espaço de arrumação (ex: roupeiro ou armário) ou instalação sanitária (ex: banheira ou lavatório), a área útil corresponde ao espaço disponível no piso de uma fracção.
Inclui: tudo aquilo que é compreendido pela A.B.P. com a excepção de todas e quaisquer paredes.
Exclui: varandas abertas, terraços, garagens e arrecadações.
Em que documentação pode encontrar a Área Útil? No Certificado Energético e, muito provavelmente, na Planta de interiores.
Conclusões e conselhos
A Área Bruta Privativa é a zona privada e coberta de uma casa, calculada juntamente com a área das paredes. Tradicionalmente esta é a medida usada para calcular o valor/m2 de uma casa.
A Área Útil é zona da casa que está destinada a ser percorrida, mobilada e habitada. Corresponde ao número de m2 que está, efectivamente, à sua disposição.
Questione sempre os responsáveis pela promoção de um dado imóvel sobre os valores de área publicados. Há dois casos particularmente comuns quando se pesquisam anúncios a imóveis em sites de mediadoras e portais:
1) Referências à Área Útil com valores que correspondem, na verdade, à Área Bruta Privativa. Recorde-se que a A.U. poderá equivaler a valores, em média, entre os 80% e os 90% da A.B.P, consoante o tipo e a idade da construção;
2) Casas com varandas abertas e terraços, cujas áreas destes espaços exteriores estão a ser, erradamente, contabilizados para quantificar a Área Bruta Privativa.
Solicite sempre a documentação de um imóvel antes de formalizar qualquer proposta de aquisição.
por rawpixel
