Dicas úteis
29 Dezembro 2019
O imobiliário é, por razões fáceis de entender, um tema importante para todos. Essas razões são ainda mais evidentes quando nos reportamos ao segmento residencial, não estivéssemos nós a falar dos tectos sob os quais vivemos. Mas nos últimos anos, falar de casas em Portugal não é apenas – como se tal não fosse relevante o suficiente – falar em necessidades básicas, segurança, comodidade ou qualidade de vida. É falar também em volume de investimento e impacto sobre a economia nacional. E sejamos francos, é falar no sector com que a maioria de nós fantasia quando se trata de gerar lucro. Ou seja, é falar nos preços das casas.
Sortelha (Sabugal)
por PeekCC
Todos parecem ter uma opinião sobre o mercado imobiliário e o valor das casas. Se desce, estagna ou dispara. Se há menos ou mais procura. Mas no fundo, o que cada um de nós tende a fazer quando proclama este tipo de sentenças, é pouco mais que generalizar uma dada interpretação com base numa experiência ou percepção particular. Este artigo pretende apresentar ao leitor alguns indicadores, de acesso livre e gratuito, que o podem ajudar a formar uma opinião baseada em dados concretos sobre universos alargadas.
Índices de preços com base em valores de promoção
Comecemos por lembrar algo importante que é esquecido frequentemente. Quanto falamos em preços das casas referimo-nos, muitas vezes, ao valor pelo qual um dado imóvel é anunciado. Provavelmente porque esse é o valor que é mais fácil de conhecer, seja através de uma consulta online ou de um simples telefonema. Mas, objectivamente, ainda que saber o asking price de um dado imóvel nos possa dar uma percepção balizada sobre o valor pelo qual poderá ser vendido (e, por exemplo, o guia de preços do Idealista cumpre com esse desígnio), não responde à questão “por quanto foi comprada aquela casa?”. É por isso que, qualquer índice de preços baseado em imóveis disponíveis para venda reportará, provavelmente, valores tendencialmente superiores àqueles que são escriturados. Só para se ter uma ideia do grau de enviesamento de que poderíamos estar a falar; segundo um estudo publicado em Março pela Confidencial Imobiliário, as casas nos concelhos de Lisboa e Porto estariam a ser vendidas, respectivamente, 22% e 30% abaixo dos valores pedidos inicialmente pelos proprietários.
Vantagem de índices de preços com base em valores de promoção? Permite, no limite, trabalhar com dados actualizados em tempo real. Através da mesma lógica que nos possibilita, por exemplo, quando vemos um anúncio no Casa Sapo, confrontar imediatamente o preço dessa casa e do seu m2, com os valores médios de um conjunto de imóveis, com o qual o portal compara a propriedade em análise.
Índices de preços com base em valores de transacção
O IPHab do Instituto Nacional de Estatística (INE) parece ser, de longe, o mais fiável e preciso de todos os índices. É verdade que inicialmente este era um índice de preços com base em avaliações imobiliárias. Mas o facto de estas perícias não coincidirem forçosamente com os preços de mercado e de, em 2012, o número de aquisições com recurso a crédito bancário ter diminuído drasticamente, condicionaria severamente a fiabilidade e abrangência dos resultados. Desta forma, o INE actualizou o protocolo com Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no segundo semestre de 2012 e, desde então, os valores das transacção que constam IPHab são apurados através dos montantes de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), cobrados pela AT aos compradores no momento da aquisição. Uma vez que o valor do IMT depende directamente do valor de transacção (salvo, obviamente, nos casos em que seja concedida a isenção) os dados do IPHab reportam-se, de forma fidedigna, aos valores reais das transacções.
De referir também que algumas redes de mediação imobiliária a actuar em Portugal (as três maiores seguramente: RE/MAX, ERA e CENTURY 21) também agregam resultados das transacções dos imóveis por si promovidos. Mas, como se imaginará, a abrangência destes dados fica muito aquém da amplitude e universalidade que o índice do INE oferece.
Desvantagem do IPHab? É disponibilizado até 85 dias depois do final do trimestre de referência do índice. Isso quer dizer que os dados publicados a 23 de Dezembro (a sua última actualização) se reportam, não ao momento presente, mas ao trimestre passado. Esta limitação tornar-se-á mais evidente quando, por exemplo, a Fevereiro ou Março de 2020, os dados do 3º trimestre de 2019 continuarem a ser a informação mais actualizada que este índice terá para oferecer (o próximo relatório deverá estar disponível a 23 de Março do próximo ano).
Seguir estes indicadores é um exercício essencial para perceber o comportamento do mercado imobiliário. E, claro está, para tentar entender em que sentido caminham, a cada momento e em áreas geográficas definidas, os preços das casas em Portugal (sugiro que explore este link, é uma bela surpresa).
